금리는 올랐는데 왜 미국 집값은 오를까? 자녀 세대가 집을 못 사는 진짜 이유

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금리 올라도 집값 상승…기존 경제 상식이 통하지 않는 미국 부동산 시장

많은 사람들이 부동산 시장에서 가장 큰 변수로 '금리'를 꼽습니다. 특히 미국처럼 모기지(주택담보대출) 중심의 시장에서는 금리가 오르면 집값이 떨어지는 게 일반적인 상식이죠. 그런데 요즘 미국 부동산 시장은 이와는 정반대의 모습을 보여주고 있습니다.

30년 고정 모기지 금리는 6.5~7%까지 치솟았음에도 불구하고, 2022년 중반부터 2023년 1분기까지의 잠시 하락을 제외하면 전체적으로는 상승세를 유지하고 있습니다. 특히 뉴욕은 2년 사이 17%, 보스턴 14%, 미국 평균은 10% 이상 상승했습니다. 이는 단순한 예외가 아니라, 구조적 변화와 복합적 요인이 만든 새로운 트렌드로 보아야 합니다.

건설비 상승과 공급 부족: 집은 짓기 힘든 상황

첫 번째 요인은 공급 부족입니다. 코로나19 이후 급격한 인플레이션으로 인해 건설 자재비와 인건비가 급등하면서, 주택을 짓는 데 드는 비용이 크게 올랐습니다. 민간 지표인 '원센톤 주택 건설 비용 지수'에 따르면 2020년부터 2022년까지 건설비는 무려 35% 가까이 상승했습니다.

이로 인해 주택 공급은 현저히 줄어들었고, 이는 자연스럽게 기존 주택의 희소성을 높여 가격 상승을 부추겼습니다. 우리나라의 상황과 매우 유사한 흐름입니다.

경기가 좋으니 집을 산다? 미국 가계의 소비 여력

두 번째 이유는 미국 가계의 '소득 증가'입니다. 팬데믹 이후 경기 부양책과 높은 고용률, 임금 상승 등이 겹치며 가계의 구매력이 높아졌습니다. 모기지 금리가 아무리 올라가도, 소득이 높으면 감당할 수 있는 여력이 생기기 마련입니다.

이로 인해 많은 중산층 이상 가구는 여전히 부동산 구매에 적극적으로 나서고 있으며, 이는 가격 상승의 또 다른 배경이 되고 있습니다.

금융 자본의 침투: 부동산은 이제 투자 대상

가장 주목해야 할 변화는 바로 '금융 자본'의 개입입니다. 블랙록(BlackRock), 밴가드(Vanguard), 스테이트 스트리트(State Street) 등 대형 자산운용사들이 주택 시장에 본격적으로 뛰어들고 있습니다. 이들은 법인을 통해 대량의 단독주택을 매입하고 있으며, 일부 주에서는 이 같은 현상을 규제하려는 움직임까지 나타나고 있습니다.

이러한 금융 자본은 일반 개인보다 훨씬 더 강력한 '마켓 파워'를 가지고 있습니다. 이로 인해 수요가 더욱 과열되고, 자녀 세대 같은 실수요자들이 경쟁에서 밀려나게 됩니다. 결국 부동산은 거주 수단이 아닌 '투자 수단'으로 인식되며, 가격은 더 오를 수밖에 없는 구조가 만들어지고 있습니다.

전국 평균은 착시…모든 지역이 오르는 건 아니다

물론, 미국 전체의 평균 주택 가격이 오른다고 해서 모든 지역이 오른 것은 아닙니다. 대도시, 특히 중심 지역(다운타운)과 그 인근 지역은 글로벌 수요까지 더해져 상승세가 두드러지지만, 지방의 중소 도시들은 여전히 경기 침체로 인해 상승률이 미미하거나 정체 상태입니다.

예를 들어 샌프란시스코, 보스턴, 뉴욕 등은 높은 상승률을 보였지만, 중서부의 일부 중소 도시는 그렇지 않습니다. 이는 마치 한국의 서울-지방 격차, 특히 서울 강남권과 지방 중소도시 간의 부동산 양극화와 유사한 구조입니다.

도심 집중과 초고소득층의 양극화: 주거 불평등이 심화된다

도시 내에서도 양극화는 심화되고 있습니다. 단순히 대도시 vs 중소도시의 구도가 아니라, 대도시 내에서도 특정 고급 지역—예를 들어 뉴욕 맨해튼, 도쿄의 미나토구, 서울의 강남 3구(반포, 청담, 한남 등)—으로의 집중이 가속화되고 있습니다.

이는 소득 상위 1%의 초고소득층이 과거보다 훨씬 큰 수입을 올리며, 특정 지역의 주택을 사실상 '독점'하게 되는 구조에서 비롯됩니다. 블랙핑크, BTS, 손흥민처럼 각 산업의 톱 티어는 수억, 수십억의 연소득을 올리지만, 평균적인 동종 업계 종사자와는 수입 격차가 수십 배 이상 벌어집니다. 이런 격차는 거주 지역 선택에서도 그대로 드러납니다.

결론: 자녀 세대가 집을 못 사는 이유는 '금리'가 아니다

이러한 분석을 종합해 보면, 오늘날 미국의 자녀 세대가 집을 사지 못하는 이유는 단순히 금리 때문이 아닙니다.

• 집을 지을 수 없는 건설 환경 (비용 상승, 공급 부족)
• 소득은 높지만 주거비가 더 빠르게 상승하는 구조
• 대형 금융 자본의 시장 진입으로 인한 실수요자 배제
• 도시 집중화, 고소득층 중심의 부동산 시장 양극화

이처럼 복합적인 요소들이 얽혀, 단순한 경기 사이클이나 금리 정책으로는 설명되지 않는 '신경제형 부동산 시장'이 형성되고 있습니다.

이제는 정부 정책도 '금리 인하'만 외치는 것이 아니라, 공급의 질과 양, 그리고 금융 자본에 대한 규제, 중산층 이하 실수요자에 대한 실질적 지원책을 중심으로 전환되어야 할 시점입니다.

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