대위기 시작? 부동산 버블, 정부가 만든 괴물이 터질 순간이 왔다

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건설사 부도 도미노…PF 시장의 뇌관이 터진다

2025년 부동산 시장은 더 이상 정상적인 궤도에 있지 않습니다. 영상에서 서동기 박사가 언급한 바와 같이, 최근 몇 달 사이 종합 건설업체 100여 곳, 전문건설업체 600여 곳이 연쇄적으로 폐업했습니다. 그 배경에는 부동산 PF(Project Financing) 구조의 근본적인 문제가 있습니다.

우리나라 부동산 PF는 시행사, 시공사, 금융기관이 3각 구조를 이루지만, 시행사는 보통 자기자본 비율이 5~10%에 불과합니다. 즉, 부동산 가격이 오르지 않으면 분양이 안 되고, 분양이 안 되면 자금 회수가 불가능해지는 구조죠. 2022년에 이미 큰 위기가 왔지만 정부는 대출 확대와 규제 완화라는 링겔을 꽂아 연명시켰습니다.

하지만 이로 인해 부실 건설사가 살아남고, 건전한 시장 정리가 불가능해졌습니다. 이자만 쌓이는 악순환 속에, 강남 고가 부지나 호텔 매입 사례처럼 개발이 진행되지 못하고 부채만 불어나는 상황이 반복되고 있습니다.

부동산은 심리다: 정부 정책이 시장을 망친다

부동산 시장은 단순한 수요·공급·금리 문제가 아닙니다. 심리의 영역입니다.

영상에서는 강남 토지거래 허가제 해제와 재지정 사례를 통해, 정부 정책이 투자 심리를 어떻게 자극하는지 보여줍니다. 허가제가 풀리자마자 거래가 폭발했고, 재지정 이후에도 최고가 갱신 거래가 나타났습니다. 이처럼 정부의 한마디가 시장에 심대한 영향을 미치는 현실은 심각한 경고입니다.

특히 세종시의 경우, 대통령 탄핵심판 진행 소식에 따라 "행정수도 이전 가능성"이 다시 부상하면서 매물 회수가 급격히 일어났고, 집값이 반등했습니다. 이는 "떨어지면 정부가 살려준다"는 학습효과를 국민에게 각인시키며, '부동산 불패' 신화를 다시 불러일으켰습니다.

진보·보수 아닌 '부동산 카르텔'이 문제다

서 박사는 명확히 말합니다. 진보, 보수 정권과 상관없이, 우리 사회에는 부동산을 띄워야만 하는 정치-건설-금융의 카르텔이 존재합니다. 건설업은 GDP의 15% 이상을 차지할 정도로 경제에 중요한 역할을 하기에, 정권은 부동산 부양을 유혹처럼 느끼게 됩니다.

그러나 이는 국민경제의 체질을 망가뜨리는 악순환입니다. 인위적 경기 부양을 위한 대출 확대, 부채 증가, 땅값 상승 → 분양가 폭등 → 서민의 내 집 마련 좌절이라는 구조가 반복됩니다.

진정한 개혁은, 부실 사업자는 도산하게 하고, 건실한 사업자가 낮은 가격으로 인수해 서민이 살 수 있는 주택을 공급하게 하는 것입니다.

지금이 집 살 때인가? 기다려야 할 때인가?

많은 이들이 여전히 "집값이 더 오를 것"이라 믿고 있습니다. 그러나 서 박사는 오히려 지금이 가장 위험한 시점이라 경고합니다. 미국과의 관세 전쟁, 고금리 지속, 경기 침체의 현실화 등 대외 변수는 집값을 끌어올릴 수 있는 환경이 아닙니다.

2025년은 대통령 선거와 정권 교체가 예고된 해입니다. 새로운 정부가 기존처럼 PF 시장에 링겔을 꽂는 방식으로 연명할지, 아니면 거품을 정리하고 시장 기능을 복원할지는 미지수입니다. 그러나 현재 시점에서 확실한 건, 대출을 감당하며 집을 사기엔 너무 불확실성이 크다는 점입니다.

결론: 시장을 살릴 유일한 방법은 '정리'다

지금 대한민국 부동산 시장은 경제 논리가 아니라, 정치와 심리에 의해 흔들리고 있습니다. 정부가 링겔을 꽂아 연명시킨 PF 구조는 거대한 시한폭탄이 되어, 언젠가는 터질 수밖에 없습니다.

이제 필요한 건 정치적 결단입니다. 인위적 부양이 아니라 시장 기능에 따라 부실 사업자 정리, 땅값 현실화, 분양가 인하를 유도해야 합니다. 그래야만 부동산 시장이 서민을 위한 실수요 중심 시장으로 거듭날 수 있습니다.

앞으로 집을 사려는 이들, 특히 신규 아파트에 관심 있는 분들은 지금이 '지켜볼 때'임을 명심해야 합니다.

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