등기부와 토지대장 기재 내용이 다를 때, 무엇을 기준으로 삼아야 할까?

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토지 거래 전, 두 서류를 꼭 확인해야 하는 이유

부동산 거래를 준비하다 보면 반드시 확인해야 할 두 가지 핵심 서류가 있습니다. 바로 '토지대장'과 '등기부등본'입니다. 이 두 서류는 토지의 상태와 권리 관계를 파악하기 위해 반드시 확인해야 하는 공적 장부입니다. 그런데 막상 발급해보면 놀랍게도 두 서류의 기재 내용이 서로 다르게 나오는 경우가 있습니다. 이럴 땐 당황하기 마련이죠.

지목이나 면적, 소유자, 권리관계 등의 기재 내용이 다르다면, 과연 어떤 서류를 기준으로 삼아야 할까요? 오늘은 이 문제에 대한 해답을 자세히 살펴보겠습니다.

토지대장과 등기부의 차이점: 관리기관부터 다르다

먼저 두 서류는 서로 다른 목적과 기관에서 관리됩니다.

• 토지대장: 토지의 실체적 정보, 즉 지목(용도), 면적, 소유자, 개별공시지가 등을 기록하는 장부로 시/군/구청의 지적과 또는 읍면동 사무소에서 관리합니다. 주로 과세 및 세원 확보 목적이며, 민원24와 같은 정부 포털에서 무료로 열람 및 발급이 가능합니다.
• 등기부등본: 해당 토지의 소유권과 권리관계의 변동 사항을 기록하는 법적 효력 문서로, 법원 산하 등기소에서 관리합니다. 인터넷 등기소를 통해 열람 및 발급할 수 있으며, 이때는 소정의 수수료가 발생합니다.

즉, 토지의 물리적 정보는 지자체가, 권리 관계는 법원이 관리한다고 이해하면 됩니다.

기재 내용이 다르면? 판단 기준은 다음과 같다

토지대장과 등기부등본의 내용이 다를 경우에는 다음과 같은 기준으로 해석합니다.

• 지목이나 면적 등 토지의 실체적인 정보: 토지대장의 내용이 우선합니다.
• 소유자나 권리관계에 대한 정보: 등기부등본의 내용이 기준이 됩니다.

이 기준은 단순한 관례가 아니라 실질적으로 부동산 거래와 행정처리의 기준이 됩니다. 따라서 거래 당사자는 반드시 어떤 내용이 어디에 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

기재 내용을 일치시키는 방법: 정정 신청 절차

서로 다른 기재 내용은 반드시 정정하여 일치시켜야 하며, 그 방법은 다음과 같습니다.

• 소유자 정보가 다를 경우:
  • 등기부등본을 발급받아
  • 해당 서류를 지자체 지적과에 제출하고
  • [측량, 수로조사 및 지적에 관한 법률] 제84조에 따라 토지대장 정정 신청을 합니다.
• 지목이나 면적이 다른 경우:
  • 토지대장을 기준으로 해당 내용을 확인하고
  • 법원 등기소에 정정 등기를 신청하여 등기부 내용과 일치시키면 됩니다.

이 과정은 거래 이전에 반드시 마쳐야 하며, 매수자에게 정확한 정보를 제공하기 위해서라도 매우 중요합니다.

결론: 부동산 거래 전, 두 서류의 교차 검토는 필수!

토지대장과 등기부등본은 그 성격도 다르고, 관리 주체도 다르지만, 실제 거래에 있어서는 두 서류가 서로 일치되어야 안전한 거래가 가능합니다.

기재 내용이 상이할 경우에는 우선 기준에 따라 판단하고, 즉시 정정 절차를 밟아야 합니다. 특히 거래 당사자, 공인중개사, 그리고 관련 공무원 모두가 이 점을 인식하고 절차를 정확히 이행하는 것이 중요합니다.

더불어, 부동산 정보를 열람할 땐 인터넷 등기소와 정부24를 적극 활용하여 손쉽게 정보 접근이 가능하다는 점도 기억해 두세요.

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