임차인이 짐을 놓고 떠났다고? 임대인이 멋대로 처분하면 안 되는 이유

https://www.youtube.com/watch?v=mmEajIjAUVQ

계약서 특약이나 각서로도 임의 처분은 불가하다

많은 임대인들이 임차인이 월세를 연체하고 집을 비운 채 짐만 남겨두고 떠났을 때 난감한 상황에 부딪히게 됩니다. 특히 계약서나 별도의 각서에 "월세를 몇 개월 연체하거나 짐을 치우지 않으면 임대인이 짐을 임의로 처분할 수 있다"는 문구를 넣어두는 경우가 많은데, 과연 이 문구로 실제로 임대인이 짐을 치우고 명도할 수 있을까요?

결론부터 말하면, 절대 안 됩니다. 대한민국 민법 제103조에 따르면, 강제집행은 국가의 고유 권한이며, 이를 개인이 임의로 행사할 수 없다고 명시되어 있습니다. 즉, 설령 계약서상에 위와 같은 특약이 있더라도 이는 사회질서에 반하는 무효 조항으로 간주됩니다.

따라서 임대인이 임차인의 짐을 임의로 치우거나 처분하는 것은 명백한 불법행위이며, 자칫 역으로 손해배상 청구를 당할 수도 있습니다.

명도하려면 반드시 거쳐야 하는 절차

그렇다면 임차인의 짐을 치우고 집을 명도하려면 어떻게 해야 할까요? 법적으로 인정된 절차는 다음과 같습니다.

1. 명도소송 제기
   • 임대인은 민사소송을 통해 명도청구 소송을 제기해야 합니다.
   • 1심 판결까지 약 36개월이 걸리며, 경우에 따라 항소심까지 가면 12년까지 소요될 수 있습니다.
2. 판결문 확보 후 강제집행 신청
   • 명도 승소 판결을 받은 후, 이를 집행권원으로 하여 집행관을 통해 강제집행을 신청해야 합니다.
3. 본인이 직접 짐을 치울 수는 없음
   • 모든 강제집행은 법원의 집행관이 진행해야 하며, 임대인이 임의로 진행하는 것은 불법입니다.

단축 가능한 방법: 제소전 화해 및 공정증서

긴 소송 절차를 피하고 싶다면 제소전 화해 조서나 공정증서 작성을 통해 강제집행 가능성을 미리 열어두는 방법이 있습니다.

• 제소전 화해 조서
  • 임대차 계약 체결 시 법원에 가서 "임차인이 차임을 몇 개월 연체하면 명도하겠다"는 내용의 화해 조서를 작성해 둡니다.
  • 이는 법원에서 확인을 받는 것으로, 추후 재판 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원이 됩니다.
• 공정증서 작성
  • 공증 사무실에서 임대차 관련 내용과 인도 조건을 명시한 공정증서를 작성하면, 판결 없이도 강제집행 신청이 가능합니다.
  • 단, 공정증서 작성일로부터 인도기한은 6개월 이내여야 합니다.

하지만 이 경우에도 임대인이 직접 짐을 처분하거나 치울 수는 없습니다. 반드시 집행관이 절차에 따라 집행을 해야 합니다.

임대인의 실수, 손해로 이어질 수 있다

많은 임대인들이 감정적으로 대응하여 임차인의 짐을 버리거나 처분하고, 이를 영상이나 문자로 통보하는 경우가 있지만, 이는 형사처벌 또는 손해배상 청구 대상이 될 수 있습니다. 임차인의 짐에는 소유권이 여전히 존재하며, 무단 처분은 절도나 손괴죄로 이어질 수 있습니다.

따라서 다음과 같은 원칙을 반드시 지켜야 합니다:

• 계약서나 각서의 특약만으로는 강제명도 불가
• 명도는 소송과 판결문 확보 후 집행관을 통해서만 가능
• 제소전 화해나 공정증서를 미리 확보하면 절차 단축 가능
• 본인이 직접 짐을 치우거나 처분하면 불법

결론: 법을 지켜야 재산도 지킬 수 있다

임차인이 짐을 두고 떠났다고 해서, 임대인이 그 짐을 버릴 권리가 생기는 것은 아닙니다. 법은 임대인을 보호할 방법도 마련해 놓고 있으나, 그 절차를 무시하고 자력으로 행동할 경우 오히려 더 큰 손해를 입을 수 있습니다.

따라서 임대차 계약을 체결할 때는 감정이 아닌 법과 절차에 따라 준비하고, 분쟁 발생 시에도 소송 절차, 제소전 화해, 공정증서 등의 방법을 활용하여 적법하게 문제를 해결해야 합니다. 부동산은 재산이자 법적 권리의 집합체입니다. 감정보다 중요한 것은, 절차입니다.

---

관련 키워드: 임대차계약, 명도소송, 임차인 짐 처리, 강제집행, 제소전 화해, 공정증서, 민법103조, 부동산 분쟁, 월세 연체, 임대인 권리 보호