3040 직장인들이 가장 궁금해하는 한국 부동산의 미래, 앞으로 집값은 이렇게 바뀔겁니다 (인구경제학자 전영수) : 인구 감소와 산업계 재편, 부의 이

https://www.youtube.com/watch?v=15MIUIxQ7hI

 

3040 직장인들에게 중요한 한국 부동산의 미래

한국의 부동산 시장은 현재 많은 변화와 도전에 직면해 있습니다. 특히 3040 직장인들에게는 집값과 인구 문제에 대한 깊은 이해가 필요합니다. 이 블로그에서는 한국의 부동산 미래를 살펴보고, 앞으로의 집값 변화와 살아남을 도시의 특징에 대해 알아보겠습니다.

한국의 인구 문제와 부동산의 상관관계

한국은 승자 독식 사회로, 1등만 기억하는 경향이 있습니다. 도시 역시 마찬가지로 서울만이 주목받고 있습니다. 이러한 현상은 도시와 농촌 간의 격차를 더욱 벌어지게 하고 있습니다. 출산율이 낮아지고 있는 현실을 감지하지 못하는 사람들이 많습니다. 특히 서울과 경기도 지역은 출산율이 낮다는 것을 실감하지 못하고 있는 경우가 많습니다.

서울과 경기도의 저출산 문제는 초등학교와 같은 교육 인프라의 중요성과도 연결됩니다. 신도시 아파트 공급 시, 근처에 초등학교가 있는 것이 큰 공약이 됩니다. 그러나 10년 후, 인구가 감소하면서 초등학교가 사라질 가능성도 있습니다. 이러한 행정적 고민은 자원 배분의 어려움으로 이어집니다.

도시와 농촌의 대결 구도

한국의 인구 문제는 도시와 농촌 간의 대결 구도에서 발생합니다. 다른 나라의 해결책을 가져와도 한국에서는 잘 작동하지 않습니다. 예를 들어, 금전적 지원으로 출산율을 높이려는 시도는 효과가 없었습니다. 이는 한국 사회의 특수성에서 비롯된 문제입니다.

한국에서는 고학력 인구가 지방에서 더 이상 풀리지 않고, 서울로 이동하는 경향이 강합니다. 이는 안정적인 일자리를 찾기 위한 선택입니다. 하지만 서울은 고밀도 공간으로 저출산 문제가 심화되고 있습니다. 예를 들어, 17개 광역 지자체 중 전라남도의 출산율이 0.97로 가장 높지만, 서울은 0.57로 낮습니다. 이는 서울로의 이동이 출산율을 더욱 낮추는 결과를 초래합니다.

출산율과 주거 공간의 상관관계

서울로 이동한 사람들이 출산율에 미치는 영향은 크고, 이는 다른 나라에서는 찾아보기 힘든 현상입니다. 인구 주택 총조사 모델에서도 한국의 사회 이동이 제한적이라는 점이 문제가 됩니다. 예를 들어, 지방에서 태어난 친구가 서울로 오면 출산율이 크게 떨어집니다.

이러한 상황에서 서울시의 인구 통계는 실제 거주 인구와 차이가 큽니다. 주민등록상 인구가 930만 명이지만, 실제로 서울에 거주하는 인구는 더욱 적습니다. 이는 '유령 인구'라는 새로운 개념으로 설명될 수 있습니다. 생활 인구는 한 달에 세 시간만 서울에 있어도 서울 시민으로 간주됩니다.

지방 도시의 소멸과 대도시의 집중

지방 도시들은 인구 감소와 함께 소멸 위기에 처해 있습니다. 특히 초고령 인구가 사망하면 해당 지역의 인구는 제로가 될 수 있습니다. 이는 행정 서비스 공급에 큰 영향을 미치고, 결국 더 많은 사람들이 대도시로 이동하게 됩니다.

한국은 서울 중심으로 재편되고 있으며, 다른 대체 도시가 존재하지 않는 상황입니다. 부산과 같은 제2의 도시도 존재 이유가 없어져 가고 있습니다. 이러한 불균형은 청년들이 더 빠르게 서울로 이동하도록 만듭니다.

집값 전망과 일본의 사례

한국의 집값 전망은 일본과 비교되는 경우가 많습니다. 그러나 두 나라의 기본적인 조건은 다릅니다. 서울의 인구는 줄어들고 있지만, 도쿄의 인구는 여전히 증가하고 있습니다. 이러한 차이는 집값에 직접적인 영향을 미칩니다.

일본의 신도시는 과거에 만들어졌지만 현재는 유령 도시가 되어버린 경우가 많습니다. 반면 한국의 신도시는 여전히 수요가 존재하는 지역도 많습니다. 특히 교통 기반이 좋은 신도시는 높은 가격을 유지합니다.

앞으로 살아남을 도시의 특징

앞으로 살아남을 도시들은 직주 근접성이 중요합니다. 즉, 직장과 주거지가 가까이 있어야 합니다. 이러한 '자족 도시'가 순환 경제를 이루는 공간으로 자리 잡을 것입니다. 경기도의 일부 지역은 이러한 특성을 갖추고 있습니다.

직주 분리되는 경우는 불행의 원초적인 원인으로 작용합니다. 현대 사회에서 인프라와 직장, 주거 공간의 조화가 필수적입니다. 이러한 조건을 갖춘 도시가 앞으로의 변화에 잘 대처할 수 있을 것입니다.

결론

한국의 부동산 시장은 인구 감소와 저출산 문제로 인해 복잡한 상황에 처해 있습니다. 앞으로 살아남을 도시의 특징과 집값 변화에 대한 이해가 필요합니다. 한국 사회의 지속 가능성을 위해 인구 문제를 개인의 삶과 연결하여 고민해야 할 시점입니다. 이러한 인식이 개선된다면, 보다 나은 미래를 위한 전략을 세울 수 있을 것입니다.