끝없이 추락하는 샌프란 빌딩 가격, 한국 보다 싸졌다, 트럼프의 대응은? (박종훈의 지식한방)

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트럼프 2.0 시대와 미국 상업용 부동산의 미래

트럼프 대통령은 유세 기간 동안 금리를 크게 낮추겠다는 주장을 반복하며 미국인들의 이자 부담을 줄이겠다고 공언했습니다. 그러나 이런 주장은 쉽게 이루어질 수 없는 목표입니다. 이번 블로그에서는 트럼프 2.0 시대의 경제적 상황과 상업용 부동산의 위기에 대해 깊이 있게 다뤄보겠습니다.

트럼프 2.0 시대의 경제적 전망

트럼프가 대통령으로 취임한다고 해서 금리가 쉽게 낮아지지는 않을 것입니다. 금리가 낮아지지 않으면 상업용 부동산 투자자들은 큰 고통을 받을 수밖에 없습니다. 2025년 미국의 금융 시장을 위협할 가장 큰 요소는 바로 상업용 부동산입니다.

현재 미국에서는 국채가 자금의 블랙홀이 되어 시장 금리가 지속적으로 상승 압박을 받고 있습니다. 이는 상업용 부동산의 공실률이 증가하는 원인이 됩니다. 2018년 상업용 부동산 공실률은 16.5%였으나, 2024년에는 20.1%로 높아질 것으로 예상됩니다.

인구 이동과 도시 슬럼화

캘리포니아와 뉴욕의 여러 지역에서 슬럼화가 진행되며 범죄율이 높아지고 있습니다. 특히 샌프란시스코에서는 마약 환자들이 증가하고 상점에서 물건을 훔치는 사건이 잦아지고 있습니다. 이런 이유로 많은 사람들이 텍사스와 플로리다로 이동하고 있습니다.

최근 4년 동안 캘리포니아 인구는 6% 감소했으며, 텍사스와 플로리다의 인구는 각각 6% 증가했습니다. 이런 변화는 샌프란시스코와 뉴욕의 오피스 공실률이 회복되기 어려운 상황을 초래하고 있습니다.

상업용 부동산의 위기

샌프란시스코의 상업용 부동산 시장은 지금 심각한 위기에 처해 있습니다. 도시가 한번 완전히 몰락해야 재생될 수 있는 구조입니다. 과거 시카고와 디트로이트가 겪었던 것처럼, 샌프란시스코 또한 30년 이상 걸릴 수 있습니다.

현재 상업용 부동산 대출 만기가 2025년부터 집중적으로 돌아옵니다. 이는 많은 건물주들이 만기 연장을 위해 은행에 찾아갈 것이라는 의미입니다. 그러나 현재 샌프란시스코의 평균 공실률은 37%로, 은행들이 대출 연장을 거부할 가능성이 큽니다.

금리 상승과 부동산 가격 하락

코로나19 발생 당시 미국의 10년물 국채 금리는 0.5%까지 떨어졌으나, 현재는 4.45%로 상승했습니다. 이로 인해 시중 금리도 상승하고 있습니다. 금리가 높아지면 건물주들은 파산할 가능성이 커지며, 상업용 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

미국의 상업용 부동산 시장은 이미 가격이 90% 이상 하락하는 사례가 나타나고 있습니다. 예를 들어, 샌프란시스코의 한 건물은 2016년에 865억 원이었던 가격이 현재 90억 원으로 떨어졌습니다.

트럼프의 과제

트럼프 대통령은 입법, 사법, 행정을 모두 장악하고 있지만, 상업용 부동산 문제와 금리 문제를 해결하지 못할 경우 큰 책임을 져야 할 것입니다. 이는 그가 금리를 낮추어야만 해결할 수 있는 문제입니다.

2025년 2분기와 3분기에는 금리가 어떻게 변화하는지를 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 만약 금리가 지속적으로 상승한다면 상업용 부동산 문제는 더욱 심각해질 수 있습니다.

글로벌화된 금융시장

현재 금융 시장과 부동산 시장은 완전히 글로벌화되었습니다. 한국 사람들이 미국의 부동산을 구매할 수 있는 시대가 되었습니다. 그러나 지금 당장 구매하는 것은 권장하지 않습니다.

앞으로 경매 물건이 쏟아져 나올 것이기 때문에 2026년 또는 2028년 즈음에 저렴한 가격에 미국의 부동산을 살 수 있을지도 모릅니다.

한국과 미국의 부동산 가격 비교

한국의 꼬마 빌딩 가격은 미국보다 비쌉니다. 최근 한 연예인이 120억 원에 구매한 건물은 매입 면적이 82평에 불과합니다. 이는 미국의 맨하탄에 있는 대형 빌딩 가격과 비교할 수 있는 수준입니다.

현재 미국의 높은 금리가 한국의 상업용 부동산 시장에도 영향을 미칠 것입니다. 따라서 한국의 건물주들은 앞으로의 변화를 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

미래를 위한 준비

트럼프가 금리를 낮출 수 있을지는 불확실합니다. 따라서 우리는 앞으로 미국의 금리 변화와 그로 인해 발생할 수 있는 모든 상황을 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 연준의 기준 금리 변화뿐만 아니라, 국채 금리의 움직임도 중요한 변수입니다.

결론적으로, 트럼프 2.0 시대는 상업용 부동산 시장에 큰 도전을 안겨주고 있습니다. 우리는 이러한 상황을 면밀히 관찰하고, 향후 변화에 대비해야 할 것입니다.

이제 블로그를 마치겠습니다. 다음 시간에 또 다른 주제로 찾아뵙겠습니다.