대출 받아 최고가에 질렀는데… 세종시 아파트, 반토막 난 현실의 민낯

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대한민국에서 가장 젊고 살기 좋은 도시, 세종시의 역설

세종시는 한때 ‘대한민국에서 가장 살기 좋은 도시’로 꼽히며 부동산 투자자와 실거주자 모두에게 주목받았던 지역입니다. 2012년 인구 10만 명에서 2025년 1월 현재 39만 명을 넘어설 정도로 급성장한 도시입니다. 평균 연령은 36.8세로, 젊은 청년층이 주류를 이루며 역동적인 분위기를 형성하고 있습니다.

그러나 이러한 긍정적인 도시 이미지와 달리 세종시 아파트 가격은 충격적인 하락세를 보이고 있습니다. 2020~2021년 폭등했던 가격은 이제 반토막 나 버린 상태입니다. 과연 이 현상은 단순한 조정일까요, 아니면 구조적인 위기의 징조일까요?

리버파크 아파트, 14억에서 6억까지…57% 폭락의 실상

세종시 대평동 ‘이편한세상 세종 리버파크’ 아파트는 금강 남쪽에 위치해 세종의 ‘강남’이라 불리는 인기 단지입니다. 전용 99㎡가 2020년에는 1층이 13억, 16층이 14억 원에 거래되었지만, 2025년 1월 최근 거래가는 6억 500만 원. 무려 7억 9,500만 원, 57%의 낙폭입니다.

두 채를 사도 돈이 남는 수준까지 추락한 이 가격은 단순한 하락이 아닌 ‘붕괴’ 수준이라는 표현이 어울릴 정도입니다. 다정동 힐스테이트 세종 2차도 8.8억에서 6억으로 떨어졌습니다. 이와 같은 하락은 세종시 전역에서 확산되고 있는 상황입니다.

호재는 사라지고, 전세가율은 바닥…투자 심리는 냉각

2020~2021년, 세종시는 청와대, 국회 이전 논의와 초저금리라는 쌍끌이 호재로 집값이 폭등했습니다. 하지만 그 모든 기대는 이제 메아리만 남고, 집값 하락이라는 냉혹한 현실만 남았습니다. 전세가율은 40% 이하로 떨어졌고, 일부 단지는 30%도 안 되는 수준입니다.

예시로 어진동 한뜰마을 3단지 세종 더샵 레이크파크는 매매가 7.1억, 전세가 2억 미만으로 전세가율 28%를 기록했습니다. 과거 갭 투자로 수익을 본 이들에게는 치명적인 구조 변화입니다.

"10년 뒤엔 오를 겁니다"?…그 말에 속지 마세요

과거 부동산 상승기에 누구나 투자해도 수익이 나는 분위기 속에서 자신을 ‘투자의 달인’이라 착각했던 이들이 많았습니다. 하지만 지금은 다릅니다. 실력 있는 투자자는 이익을 봤다면 관망하며 ‘쉴 줄 아는 사람’입니다.

지금도 여전히 “10년 뒤엔 다시 오를 겁니다”라는 말들이 나돌지만, 그것은 단순한 희망일 뿐입니다. 과거에도 집값은 전쟁, IMF도 견뎠지만, 지금의 하락은 인구 감소와 산업 구조 변화라는 장기적 요인에 뿌리를 두고 있다는 점이 다릅니다.

인구 증가에도 불구하고 집값이 하락하는 이유

세종시의 인구는 증가했지만, 그것은 자생적인 일자리 창출의 결과가 아닙니다. 아파트를 많이 공급하고 공공기관 이전으로 인구가 분산됐을 뿐입니다. 실질적인 산업 확장이나 민간 일자리의 증가는 미미한 수준입니다.

오히려 일부 공무원들은 세종을 떠나 청주나 수도권으로 주거지를 옮기고 있습니다. 정부 부처가 이전했음에도 생활권 중심지가 수도권으로 회귀하고 있는 흐름도 감지됩니다.

경매시장마저 냉각…낙찰가율도 120% → 81%로

한때 120%를 넘던 낙찰가율은 현재 81%까지 떨어졌습니다. 감정가 자체가 상향 조정된 점도 있지만, 시장 자체의 심리가 위축된 것이 더 큰 원인입니다. 매물은 2만 건을 넘고 있으며, 매수자들은 관망만 하고 있는 상태입니다.

결국 이 모든 것은 단순히 금리나 정책의 문제가 아닌, 인구, 산업, 구조적 수요 부족이라는 거시경제적 문제입니다.

결론: 다시 오를 수도 있다? 하지만 그것은 ‘테마주’일 뿐

정치권이 다시 세종 천도론을 들고나와 집값이 반짝 오를 수는 있습니다. 하지만 그건 일시적 테마주일 뿐입니다. 본질적 상승을 만들 구조는 이미 무너졌습니다.

세종시는 여전히 아름답고 살기 좋은 도시입니다. 하지만 그것이 곧 자산 가치로 이어지진 않습니다. 지금은 투자보다 관망의 시기이며, 단순히 하락폭만 보고 ‘싸졌으니 사자’는 접근은 매우 위험할 수 있습니다.

장기적으로 회복 가능성은 있으나, 근본 구조가 바뀌지 않는 한 과거와 같은 급등장은 기대하기 어렵습니다.

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