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대출 한도 확 줄인 정부, 10일 만에 발뺀 이유와 남은 2024년 전망
2024년 하반기, 정부는 주택 가격 상승을 막기 위해 대출 규제를 강화했다가 불과 10일 만에 규제를 철회했습니다. 이러한 급작스러운 정책 변화는 앞으로 남은 2024년이 더욱 어려워질 것을 예고하고 있는데, 이번 대출 규제의 배경과 향후 부동산 시장에 미칠 영향을 전문가의 시각에서 정리해보았습니다.
1. 대출 규제가 나온 이유
대출 규제는 주택 가격 상승을 억제하기 위한 정부의 단기적 처방으로 사용되었습니다. 특히 강남 3구, 용산, 마용성(마포, 용산, 성동구) 지역에서 주택 가격이 크게 오르면서, 주택담보대출 비율이 급증했습니다. 이에 따라 정부는 단기적으로 시장에 영향을 미칠 수 있는 대출 규제를 극약 처방으로 내놓게 되었습니다.
대출 규제는 정부가 빠르게 시장에 영향을 미칠 수 있는 수단 중 하나로, 금융감독원과 금융위원회가 은행에 대출 한도를 조정하라고 요청함으로써 시장에 즉각적인 영향을 줄 수 있습니다. 이번 규제는 그동안 비수도권에만 적용되었던 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 수도권에도 도입하면서 가상 금리를 높이기로 했습니다.
2. 스트레스 DSR 2단계 도입의 영향
스트레스 DSR은 대출 심사 시 가상 금리를 적용해 대출 한도를 축소하는 방안입니다. 예를 들어, 4%의 금리를 적용받는 대출자가 심사 시에는 5.2%의 금리로 대출 한도를 계산받게 됩니다. 이는 대출자의 실제 금리는 오르지 않지만, 대출 가능 금액이 줄어드는 결과를 초래합니다.
또한, 신용대출에도 스트레스 DSR이 적용되어, 은행은 자율적으로 대출 심사 시 DSR 규정을 강화할 수 있게 됩니다. 따라서, 일부 은행에서는 대출이 더 어려워질 수 있으며, 특히 전세자금 대출, 이주비 대출, 중도금 대출 등이 영향을 받을 가능성이 높습니다.
3. 각 은행별 대출 규제 차이
각 은행은 자체적으로 대출 한도를 축소하는 움직임을 보이고 있습니다. 예를 들어, 국민은행은 대출 만기를 50년에서 30년으로 축소함으로써 대출 한도를 더 크게 줄였습니다. 대출 만기가 줄어들면 상환 부담이 커지기 때문에 결과적으로 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 이는 대출 규제 중에서도 강력한 조치로 평가됩니다.
다른 은행들도 대출 금리를 인상하고, DSR 규정을 엄격하게 적용하는 등 대출 문턱을 높이는 방향으로 움직이고 있습니다. 이미 대부분의 은행은 연말 목표 실적을 달성한 상태이기 때문에 추가적인 대출을 억제하고 있는 상황입니다.
4. 조건부 전세 대출 중단
또한, 조건부 전세 대출도 중단되었습니다. 신한은행이 처음으로 전세자금 대출의 조건부 중단을 선언한 이후, 다른 은행들도 이를 따르고 있습니다. 무주택자에게는 여전히 전세 대출이 가능하지만, 1주택자나 다주택자에게는 대출이 제한되었으며, 임대인이 변경되는 경우도 대출이 불가능하게 되었습니다. 이로 인해 갭투자가 크게 제한될 것으로 보입니다.
5. 정부의 발 빠른 대출 규제 철회
정부는 10일 만에 대출 규제를 철회했습니다. 금융당국은 은행들에 자율적으로 대출 규제를 관리하도록 맡기겠다는 결정을 내렸습니다. 그러나 이 결정은 실수요자 보호를 전제로, 투자 목적으로 주택을 구입하려는 다주택자들의 대출은 여전히 제한됩니다.
이번 대출 규제 철회는 다주택자들을 겨냥한 강력한 규제였기 때문에, 실제 주택을 구매하려는 실수요자들에 대한 보호 조치를 병행하는 형태로 발표되었습니다. 하지만 여전히 대출을 받기 어려운 상황이 지속되고 있으며, 내년에도 이러한 흐름이 이어질 가능성이 큽니다.
6. 향후 전망: 대출 규제가 부동산 시장에 미치는 영향
이번 대출 규제 철회에도 불구하고, 수도권 집값은 여전히 상승세를 유지하고 있습니다. 스트레스 DSR 도입과 같은 규제가 주택 가격을 억제할 수 있는지에 대한 의문이 커지고 있으며, 내년에도 이러한 규제가 계속될 가능성이 있습니다.
과거 문재인 정부에서도 강력한 대출 규제가 있었지만, 주택 공급 부족으로 인해 집값이 안정되지 않았습니다. 이명박 정부 때처럼 대규모 공급이 이루어지지 않는 한, 이번 대출 규제만으로는 집값을 잡기 어려울 것으로 보입니다.
현재 전세가율이 약 50~60%에 머무르고 있어, 전세가 상승 여부에 따라 향후 시장 상황이 변동될 수 있습니다. 대출 규제가 주택 가격에 미치는 영향은 제한적일 수 있으며, 오히려 단기적인 시장의 혼란을 초래할 가능성이 큽니다.
결론
대출 규제가 집값을 억제하는 데 한계가 있다는 점은 과거의 사례에서도 확인된 바 있습니다. 이번 규제 철회는 정부의 입장 변화로 인해 발생했지만, 시장 혼란은 여전합니다. 대출 규제는 단기적으로 시장을 위축시킬 수 있지만, 장기적으로는 주택 공급의 부족과 맞물려 부동산 시장의 불안정성을 심화시킬 가능성이 큽니다.
남은 2024년, 부동산 시장은 여전히 불확실성이 높습니다. 대출 규제가 실수요자에게는 어떤 기회로 작용할 수 있을지, 주의 깊게 살펴보는 것이 중요할 것입니다.
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