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등기부등본이 깨끗하면 괜찮다? 그 생각이 보증금 날리는 지름길
요즘 전세사기 피해 사례가 연일 뉴스에 오르내립니다. 유명 연예인들도 예외가 아니며, 일반 시민들에게는 더 큰 재정적 타격을 줄 수 있습니다. 많은 이들이 "등기부등본에 이상이 없으면 안전하다"고 생각하지만, 이 단순한 믿음이 오히려 보증금을 날리는 원인이 될 수 있다는 사실을 아시나요?
전문가들은 등기부등본에서 단 3가지만 확인해도 대부분의 위험을 피할 수 있다고 말합니다. 오늘은 그 3가지 핵심 포인트를 중심으로, 전세 계약 시 반드시 짚고 넘어가야 할 등기부등본 확인법을 소개합니다.
등기부등본이란? 집의 '이력서'를 보는 법
등기부등본은 집의 '공식 이력서'와도 같습니다. 해당 부동산의 건축, 소유권, 채무 관계까지 모든 변화가 기록돼 있죠. 크게 다음 3가지로 구성됩니다.
- 표제부: 건물의 주소, 면적, 층수, 용도 등 기본 정보가 기록됨.
- 갑구: 소유자 정보 및 소유권에 영향을 미치는 사항(압류, 가압류, 가처분 등).
- 을구: 저당권, 근저당권 등 소유권 이외의 권리 사항, 즉 '빚' 정보가 나오는 곳.
이 중 을구에서 이상 신호가 포착되면 즉시 계약을 재고해야 합니다. 전세 계약의 '지뢰밭'이 바로 이곳에 숨어 있기 때문입니다.
반드시 체크해야 할 3가지 핵심 포인트
1. 소유자가 계약 상대방이 맞는지 확인
갑구에서 계약 상대가 실제 집주인이 맞는지 반드시 확인하세요. 등기부등본의 소유자 이름과 계약서 상의 임대인이 다르다면, 그 자체로 큰 위험 신호입니다. 또한 갑구에 '압류, 가압류, 가처분, 가등기' 등 이상 문구가 있다면 절대 계약하지 마세요.
2. 을구의 근저당권 여부와 채권 최고액 비율 확인
근저당권은 쉽게 말해 집에 설정된 '빚'입니다. 채권 최고액이 집 시세 대비 70%를 넘는 경우는 매우 위험합니다. 집이 경매에 넘어갈 경우, 세입자는 후순위로 밀려 보증금을 전부 잃을 수 있습니다.
- 1금융권: 채권 최고액이 대출금의 약 120% 수준
- 2금융권: 대출금의 약 130% 수준
따라서 시세 대비 70% 이내의 근저당권만 허용 가능한 수준으로 봐야 합니다.
3. 임차권 등기 여부 확인
임차권 등기는 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때 설정하는 '임대인의 전과 기록'과 같습니다. 이 문구가 보이면, 상황을 정확히 아는 게 아니라면 무조건 도망쳐야 합니다.
등기부등본, 언제 어디서 발급해야 할까?
최소 3번 확인하는 것이 이상적입니다.
- 계약 전 (반드시!)
- 잔금일
- 잔금 지급 후 다음 날
오프라인: 관할 등기소 방문 온라인: 인터넷등기소 사이트 이용 (https://www.iros.go.kr)
특히 공동주택(아파트, 빌라 등)은 집합건물 등기부등본을, 단독·다가구 주택은 토지+건물 등기부등본 모두를 발급받아야 합니다.
말소사항 포함? 무조건 YES!
말소사항은 이미 효력이 없어진 등기 내용이지만, 집의 과거 기록 전체가 포함되기 때문에 위험 징후를 사전에 포착할 수 있습니다. 계약 전이라면 말소사항까지 포함된 전체 등기부등본을 떼는 것을 추천합니다.
'기록사항 없음'이라고 쓰여 있으면 안전한 걸까?
을구나 갑구에 '기록사항 없음'이라고 되어 있다면, 이는 근저당권, 압류 등의 기록이 없다는 뜻이므로 좋은 신호입니다. 그러나 그 자체만으로는 계약해도 된다는 뜻은 아니며, 반드시 전체 등기부등본을 꼼꼼히 검토한 후 결정해야 합니다.
정리: 전세 계약 전, 이 3가지는 꼭 확인하세요!
- 소유자 정보와 계약 상대가 일치하는가?
- 근저당권의 채권 최고액이 시세 대비 70% 이하인가?
- 압류, 가처분, 임차권 등기가 없는가?
하나라도 이상 신호가 있다면? 고민하지 말고 바로 런(RUN) 하십시오. 나중에 보증금 날리고 후회하는 것보다 낫습니다.
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