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전세 사기? 등기부등본 보면 바로 보입니다
수만 명의 전세 사기 피해자들이 공통적으로 놓친 것이 있습니다. 바로 부동산 등기부등본을 직접 확인하지 않았다는 것입니다. 등기부등본은 단순한 문서가 아닙니다. 부동산의 신분증이자 이력서입니다. 이걸 제대로 보는 법만 알아도 전세 사기를 피할 수 있습니다.
특히 등기부에 '임차권 등기'가 되어 있는 집은 절대로 임대차 계약을 체결하면 안 됩니다. 이건 기존 전세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 법원에 등기한 상태를 의미하며, 새로운 세입자는 확정일자를 받아도 대항력조차 가질 수 없습니다.
등기부등본은 반드시 '직접' 발급받으세요
공인중개사나 매도인에게 받은 등기부를 그대로 믿으셨나요? 그건 매우 위험합니다. 간혹 위조된 등기부를 제시하는 사례도 있으며, 거래 직전 최신 정보가 아닌 과거의 등기부를 보여주고 기망하는 경우도 있습니다.
대법원 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 직접 발급받는 방법은 아주 간단합니다.
- 포털에서 '인터넷 등기소' 검색
- '부동산 열람 발급' 메뉴 선택
- 아파트라면 집합건물, 단독주택은 일반건물로 분류
- 주소 검색 후 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 가능
직접 발급받아야만 현재 소유자, 압류 여부, 근저당 여부, 임차권 설정 여부 등을 확실히 알 수 있습니다.
표제부와 갑구, 을구는 이렇게 봐야 한다
등기부등본은 다음 세 가지 구성으로 되어 있습니다.
1. 표제부: 기본 정보
- 소재지, 건물 면적, 동호수, 지목(토지의 용도), 대지권 면적 등을 확인합니다.
- 빌라나 다세대주택은 등기부상의 호수가 실제 문패와 다를 수 있으니, 동호수를 정확히 비교해야 합니다.
2. 갑구: 소유권 관련 정보
- 현재 소유자 이름이 여기 기록됩니다. 계약 상대자와 이 이름이 반드시 일치하는지 확인해야 합니다.
- 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 영향을 미치는 모든 법적 권리도 여기 표시됩니다.
- 공동소유일 경우, 반드시 모든 소유자의 동의나 위임 여부를 확인해야 합니다.
3. 을구: 담보권 및 임차권 정보
- 근저당, 저당권, 임차권 등기는 모두 을구에 기록됩니다.
- 채권최고액은 실제 대출금보다 20~30% 높게 설정되는 것이 일반적이므로, 실제 남은 금액을 집주인 말만 믿지 말고 감액등기를 요구해야 안전합니다.
- 임차권 등기 설정이 되어 있으면, 절대로 계약하면 안 됩니다. 기존 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다는 증거입니다.
집합건물일 경우 '표제부가 2개'인 것 꼭 확인
아파트나 오피스텔 같이 여러 세대가 모여 있는 집합건물은 등기부 표제부가 2개입니다.
- 하나는 건물 전체에 대한 정보 (예: 마포구 XX아파트)
- 다른 하나는 개별 호실에 대한 정보 (예: 101동 1403호)
또한 **'대지권 비율'**을 통해 해당 세대가 어느 정도의 토지지분을 갖고 있는지도 확인 가능합니다. 재건축이나 재개발을 고려한다면 매우 중요한 요소입니다.
요약: 등기부등본 분석 체크리스트
- 등기부등본 반드시 직접 발급했는가?
- 표제부 상의 주소와 내가 본 집이 일치하는가?
- 갑구 소유자 이름이 계약 상대자와 일치하는가?
- 갑구에 압류/가압류/가등기 여부 확인했는가?
- 을구에 근저당이나 임차권 설정이 있는가?
- 근저당이 있다면 감액등기 요청했는가?
결론: 진짜 피해 막으려면, 등기부를 내 손으로 본다
전세 사기를 피하려면 부동산 등기부등본을 직접 발급하고, 직접 분석하는 것이 가장 강력한 무기입니다. 전문가가 아니더라도 위에서 설명한 핵심 체크포인트만 숙지하면 큰 사고를 막을 수 있습니다.
앞으로 부동산 계약을 앞두고 있다면, 반드시 이 글을 북마크하고 다시 확인해보시기 바랍니다. 그리고 주변 사람들에게도 꼭 알려주세요. 수만 명의 피해자를 막을 수 있는 건, 바로 '정보'입니다.
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