부동산 계약 전 등기부등본, 이렇게 확인하지 않으면 큰일 납니다

https://www.youtube.com/watch?v=UT5_YhF0TFo

부동산 계약 전에 반드시 확인해야 할 것들

부동산 계약을 앞두고 있다면, '등기부등본'을 반드시 확인해야 합니다. 하지만 막상 등기부등본을 발급받아도 그 내용을 어떻게 읽고, 무엇을 주의해야 하는지 몰라 당황하는 분들이 많습니다. 공인중개사 모아님의 유튜브 영상에서는 실전에서 꼭 확인해야 할 핵심 포인트를 차근차근 설명해 주었는데요, 이번 글에서는 그 내용을 정리해 알려드리겠습니다.

등기부등본, 어떻게 발급받을까?

• 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 접속 → 보안 프로그램 설치 및 로그인
• '부동산 등기 열람/발급' 메뉴 선택
• 주소 입력 후 열람할 정확한 호수, 층수 선택
• 열람은 700원, 발급은 1000원 (신용카드 등 결제 가능)
• PDF로 저장해서 비교 및 연습용으로 활용 가능

계약서 작성일에 발급받은 등기부등본인지 하단의 발급일자를 꼭 확인하세요. 권리 변동은 언제든지 발생할 수 있기 때문에 당일 발급본이 가장 정확합니다.

표제부, 갑구, 을구… 어디를 봐야 할까?

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다:

• 표제부: 건물의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보가 기재됨
  • 계약서상의 주소와 등기부상의 주소가 일치하는지 꼭 확인
• 갑구: 소유권에 관한 사항
  • 소유자가 누구인지, 신탁등기 여부 확인
  • 신탁등기일 경우, 임차인의 권리가 보호되지 않을 수 있음
  • 실제 신탁회사가 보증금 반환을 거부할 수 있음
• 을구: 소유권 외의 권리, 즉 담보권 관련
  • 근저당, 가압류, 압류, 경매 개시 등 권리 사항이 기재
  • 각 항목 앞의 순위번호는 배당 순위와 직결됨
  • 자신보다 선순위 권리가 많다면, 경매 시 보증금 반환이 어려울 수 있음

꼭 기억해야 할 "말소기준권리"와 "대항력"

• 말소기준권리: 경매 진행 시 기준이 되는 권리로, 그 이후 등재된 권리는 소멸될 수 있음
• 대항력: 임차인이 대항력을 갖추려면 입주 + 주민등록이 필요
  • 말소기준권리보다 대항력이 빠르면 임대차 계약은 낙찰자에게도 유효
  • 반대로 늦으면 임차인은 보증금 반환 청구권을 주장하지 못할 수 있음

등기부등본만으로 부족하다? 국세·지방세 체납도 체크!

빌라왕 사건에서 보듯, 등기부등본을 아무리 꼼꼼히 살펴봐도 세금 체납은 나타나지 않습니다. 경매 시 국세청 등에서 당해세를 우선 배당받기 때문에 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

이를 예방하려면:

• 국세·지방세 완납증명서를 임대인에게 요구
• 임대인이 거부하거나 불쾌해하더라도 반드시 요청해야 함
• 세입자 본인이 직접 세무서나 홈택스를 통해 열람 가능 (보증금 1천만 원 초과 시, 임대인 동의 없이도 가능)

부동산 계약 전 마지막 점검 사항

• 등기부등본의 발급일자 확인 (계약 당일 발급본 필수)
• 소유자 확인 및 신탁등기 여부
• 근저당권 등 담보권 설정 유무 및 순위 파악
• 대항력 확보 여부 (입주 + 전입신고)
• 국세·지방세 체납 확인 (완납증명서 요청 또는 직접 열람)
• 건축물대장 확인 (위반 건축물 여부 체크)

결론: 서류 하나로 운명이 갈릴 수 있습니다

부동산 계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원을 잃을 수도 있는 중요한 일입니다. 특히 등기부등본 확인은 계약의 시작이자 핵심입니다. 신탁등기, 말소기준권리, 근저당권, 세금 체납 등 우리가 쉽게 지나치는 요소들이 실제로는 매우 위험한 변수라는 점을 꼭 명심해야 합니다.

계약 전에 반드시 중개사에게 관련 서류를 요청하고, 스스로도 등기부등본과 세금 체납 여부 등을 확인해 안전한 계약을 진행하시기 바랍니다. 다음 글에서는 건축물대장 확인법을 소개해 드릴 예정이니 기대해 주세요.

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