양도소득세, 재산세, 소득세까지…부동산 사고팔 때 반드시 알아야 할 세금 전략

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2년 실거주 요건만 지키면 수십만 달러 절세? 양도소득세 혜택 제대로 알기

부동산을 사고팔 때 가장 먼저 고려해야 할 세금은 단연 **양도소득세(Capital Gain Tax)**입니다. 특히 자신이 거주한 집을 매각하는 경우에는 특별한 면세 혜택을 받을 수 있는데, 지난 5년 중 2년 이상 실거주했다면 부부 기준 최대 50만 달러까지 비과세가 가능합니다.

많은 사람들이 2년을 연속해서 거주해야 한다고 오해하지만, 실제로는 5년 내 2년을 합산해서 거주했다면 혜택 대상이 됩니다. 예를 들어, 2017년에 1년, 2022년에 1년 거주한 경우도 조건을 만족합니다. 단, 세금 혜택을 받으려면 반드시 해당 부동산이 본인 명의여야 하며, 소유권이 있어야 합니다.

또한 1031 익스체인지(1031 Exchange) 제도를 통해 투자용 부동산의 매각 시 양도세 납부를 유예할 수도 있습니다. 같은 종류의 부동산으로 교환할 경우, 판매 후 45일 이내 새 부동산을 지정하고 180일 이내 거래를 마무리하면 양도세를 미룰 수 있습니다. 단, 거래금액 전체를 새 부동산 구매에 사용해야 하며, 부채 비율도 기존보다 높아야 합니다.

증여 vs 상속, 어떤 방식이 양도세에 유리할까?

부모가 자녀에게 생전에 부동산을 증여할 경우, 자녀는 부모의 구입가를 기준으로 양도소득세를 납부해야 합니다. 예를 들어, 20만 달러에 구매한 집을 100만 달러 시점에 증여하고, 자녀가 200만 달러에 매도하면, 180만 달러에 대한 세금을 내야 합니다.

반면, 상속의 경우 자녀는 상속 시점의 감정가를 기준으로 세금을 납부합니다. 같은 예시에서 부모가 사망 당시 부동산 가치가 100만 달러였고 자녀가 200만 달러에 매도했다면, 단 100만 달러 차이에 대해서만 양도소득세를 내게 됩니다. 이처럼 증여보다는 상속이 절세 측면에서 훨씬 유리합니다.

재산세, LLC 활용으로 낮은 세율 유지 가능

많은 부모들은 본인이 낮은 재산세를 유지한 채 자녀에게 자산을 이전하고 싶어 합니다. 하지만 2022년 이후 법 개정으로 인해 증여 시 재산세가 재산정되면서 부담이 커질 수 있습니다.

이를 피하기 위한 전략 중 하나가 LLC(유한책임회사) 활용입니다. 부모가 생전 부동산을 LLC에 편입시키고, 자녀에게 일부 지분(예: 50%)을 이전한 뒤, 사망 후 나머지 지분을 상속하는 방식입니다. 이 경우 재산세는 기존 세율 그대로 유지되며, 과세 대상 변경도 일어나지 않기 때문에 절세 효과가 큽니다.

또한, 55세 이상인 경우 이전 부동산의 낮은 재산세율을 새 집에 적용할 수 있는 제도도 있습니다. 일정 조건 하에 기존보다 더 비싼 집을 사더라도, 최대 100만 달러 차액까지는 예외가 인정됩니다.

렌탈 소득세, LLC 설립으로 유리한 세금 구조 확보

부동산을 임대할 경우 매년 소득세 보고가 필요합니다. 이때 개인 명의로 보유 시 세금 공제 항목이 제한적이지만, LLC 명의로 보유하면 다양한 공제가 가능합니다.

특히 부모 사망 후 자녀가 해당 임대부동산을 상속받을 때, LLC 구조라면 임대차 계약 변경 없이 매끄럽게 소유권 이전이 가능하며, 임대료 납부 문제 등도 최소화할 수 있습니다.

또한, LLC 운영 시 변호사 비용, 수리비, 광고비 등 다양한 비용을 비용처리하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 렌탈 소득이 있는 사람이라면 LLC 설립은 선택이 아닌 필수 전략으로 자리 잡고 있습니다.

결론: 부동산 세금 전략, 상속과 구조화가 핵심이다

부동산 매도나 증여, 임대 시 발생하는 세금은 단순 계산으로 해결되지 않습니다. 실거주 요건 충족 여부, 1031 익스체인지 활용, 상속과 증여의 차이, 재산세의 구조적 이전 등 복합적인 전략 수립이 절세의 핵심입니다.

특히 상속을 통한 자산 이전은 양도세 기준을 최신 시세로 스텝업해주기 때문에, 장기적으로 자녀에게 막대한 세금 혜택을 줄 수 있습니다. 또한 LLC 구조 활용은 재산세와 소득세 모두에 유리하게 작용하며, 상속 시 명의 이전도 수월하게 만듭니다.

앞으로 부동산 자산을 자녀에게 물려주거나 매각, 임대를 고려 중이라면, 단순 매매보다 세금 구조를 고려한 설계가 무엇보다 중요합니다. 필요하다면 상속 및 부동산 전문 변호사의 자문을 통해 장기적이고 체계적인 절세 계획을 수립해보는 것이 좋겠습니다.

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