월세 미납과 임대차 기간 만료, 임대인의 명도소송은 언제 어떻게 시작해야 할까?

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몇 개월치 연체가 기준이다 – 주택과 상가의 차이점

임차인이 월세를 미납했을 때, 임대인은 언제 계약을 해지하고 명도소송을 진행할 수 있을까요? 일반적으로 많은 사람들이 "몇 개월간 월세를 안 냈는가"가 중요하다고 생각하지만, 정확히는 "몇 개월치 월세에 해당하는 금액이 연체되었는가"가 기준입니다.

• 주택의 경우: 2개월치 월세 미납 시 계약 해지 및 명도소송 가능
• 상가의 경우: 3개월치 월세 미납 시 계약 해지 및 명도소송 가능

이는 각각 주택임대차보호법 제6조와 상가건물임대차보호법 제10조의8에서 명시되어 있습니다.

임대차 갱신의 함정 – 통지 시기를 놓치면 자동 연장된다

임대차 기간이 만료되었더라도 임차인이 계약 갱신을 원하지 않는다는 의사를 통보하지 않고, 임대인도 마찬가지로 조치를 하지 않는다면 기존 조건으로 계약이 자동 연장됩니다.

• 주택의 경우: 계약 종료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 거절 통지를 해야 함
• 상가의 경우도 동일한 통지 기간 적용 가능 (개정 법률에 따라 확인 필요)

따라서, 임대차 기간이 종료되었음에도 계약이 유지되는 상황이 발생하지 않도록 내용증명 등을 통해 공식적으로 갱신 거절 의사 표시를 해두는 것이 중요합니다.

명도소송, 미루면 손해다 – 보증금으로 버티는 것은 위험한 선택

일부 임대인은 보증금이 남아 있는 것을 이유로 굳이 소송까지 하지 않으려는 경우도 있습니다. 하지만 월세 미납이 보증금을 초과할 때까지 기다리다간 이미 늦습니다.

• 명도소송은 최소 수개월 소요
• 그 기간 동안 발생하는 월세 손해도 누적됨
• 소송 비용 및 강제집행 비용도 부담해야 함

따라서, 연체가 일정 수준에 도달했다면 즉시 계약 해지 의사 표시 → 명도소송으로 절차를 진행하는 것이 손해를 최소화하는 길입니다.

소송 전 선제 대응: 점유이전금지 가처분의 중요성

명도소송을 제기하기 전, 점유자의 변경을 막기 위한 점유이전금지 가처분도 반드시 고려해야 합니다. 왜냐하면,

• 명도소송 중 임차인이 타인에게 점유권을 넘기면
• 명도소송에서 이기더라도 실제 집행이 어렵고
• 새 점유자를 상대로 다시 소송을 해야 하는 사태가 발생할 수 있기 때문입니다.

가처분 조치를 해두면, 변경된 점유자에 대한 승계집행문만 받아도 바로 강제집행 가능하므로 더욱 안전한 명도 절차를 진행할 수 있습니다.

명도소송 비용과 절차 – 얼마나 들고, 어떻게 진행되나?

명도소송의 비용은 상황에 따라 다르지만 일반적인 비용 범위는 다음과 같습니다.

• 주거용 (수도권): 착수금 300만원 + 부가세
• 지방 출장비: 1회 출석당 약 15~20만원
• 상가용: 착수금 500만원부터, 성공보수 추가 가능
• 기타 비용: 인지대, 송달료, 집행관 여비, 가처분 비용 등 실비 부담

절차는 다음과 같습니다:

1. 내용증명 발송: 계약 해지 의사 명시
2. 명도소송 제기: 관할 법원에 소장 제출
3. 가처분 병행: 점유자 변경 대비
4. 판결 후 집행문 발급
5. 집행관과 강제집행 신청 및 집행

실제 강제집행은 집행관, 증인, 세공보관업체 등이 함께 방문해 열쇠 없이 출입하는 절차를 포함합니다.

결론: 빠른 대응이 손해를 줄인다

임차인의 월세 미납이나 계약 만료 후 무단 점유는 결코 간단한 문제가 아닙니다. 수개월 기다리다 큰 손해를 보기보다, 적절한 시점에 계약 해지와 명도소송 절차를 빠르게 밟는 것이 가장 효율적인 대응책입니다.

또한, 점유이전금지 가처분 등의 사전조치, 내용증명으로의 계약 해지 통보, 그리고 전문 변호사와의 상담이 중요한 포인트입니다.

마지막으로, 명도소송은 단순한 퇴거 절차가 아니라 법적 절차를 잘 이해하고 전략적으로 대응해야 하는 민감한 이슈입니다. 실무에선 법률 전문가의 조력이 필수적인 이유이기도 하죠.

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