전세금 반환 문제와 대처 방법 - 집주인이 새로운 세입자 찾을 때까지 전세금(보증금) 돌려줄 수 없다고 할때 대응법 _ 친한 변호사

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전세금 반환 문제와 대처 방법

최근 부동산 시장이 불안정해지면서 전세금 반환에 대한 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다. 특히, 집주인이 새로운 임차인을 찾기 전까지 전세금을 돌려주지 않겠다는 경우가 많이 보고되고 있습니다. 오늘은 이러한 상황에서 임차인들이 어떤 방식으로 대처할 수 있는지에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.

전세금 반환과 관련된 두 가지 주요 상황

전세금 반환과 관련하여 주로 발생하는 두 가지 상황을 살펴보겠습니다. 첫 번째는 전세금을 돌려받지 못했지만 반드시 이사를 가야 하는 경우입니다. 두 번째는 계약 갱신을 거절한 후 새로운 집을 계약했지만, 이사 당일에 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 계약금과 이사비를 날리는 경우입니다. 이러한 상황에서 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

1. 전세금을 돌려받지 못했지만 이사를 가야 하는 경우

이 경우에는 반드시 임차권 등기 명령을 받아야 합니다. 전세금 반환채권은 임차인이 주민등록, 인도 및 확정일자라는 세 가지 요건을 갖추어야 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다. 이는 경매 시 매우 중요한 요소입니다.

예를 들어, 대항력과 우선변제권을 가진 경우, 전세금의 확정일자를 기준으로 그 이전에 근저당권이 설정되지 않은 경우, 이후에 설정된 근저당권자보다 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 이사를 나가더라도 확정일자를 기준으로 후순위 채권자보다 우선적으로 보호받기 위해서는 임차권 등기를 반드시 해두어야 합니다.

그 후 집주인을 상대로 전세금 반환 청구 소송을 제기하고, 확정 판결을 받으면 집에 대해 강제 집행을 할 수 있습니다. 경매가 진행될 때에도 최우선적으로 전세금을 반환받을 수 있게 됩니다.

2. 다른 집 계약금과 이사비를 날린 경우

이 경우에도 주의해야 할 점이 있습니다. 먼저, 집주인에게 계약 갱신을 하지 않겠다는 통지를 반드시 이사하기 전 6개월에서 2개월 전에 해야 합니다. 최소한 이사일 2개월 전에는 통지를 해야 합니다.

또한, 새로운 집과의 계약 체결 및 계약금 지급, 이사업체와의 계약 및 이사비에 대한 사항을 집주인에게 미리 알리는 것이 중요합니다. 이러한 손해는 법원에서 특별한 손해로 인정되기 때문에, 집주인이 이를 몰랐다고 하면 손해배상 책임이 없게 됩니다.

따라서 이러한 부분을 문자나 내용증명을 통해 정확한 증거로 남겨두는 것이 필요합니다. 손해배상청구 소송을 위해 승소하기 위해서는 이러한 준비가 필수적입니다.

이행 의무와 손해배상 청구

전세금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시에 이행 관계에 있습니다. 따라서 임차인이 집을 비워주지 않고 집주인에게 일방적으로 이사비와 계약금 반환을 요구할 수는 없습니다.

실제 사례를 통해 설명하겠습니다. 새로 계약한 집으로 이사 준비를 하던 중 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 이사를 중단할 수밖에 없었던 경우, 법원은 이사 준비가 있었던 것으로 인정하여 이사비와 계약금에 대한 손해배상을 인정한 사례가 있습니다.

결론

오늘은 전세금 반환 문제와 관련하여 발생할 수 있는 여러 상황과 대처 방법에 대해 알아보았습니다. 전세금을 돌려받지 못하는 경우, 임차권 등기와 손해배상 청구를 통해 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다. 이러한 정보가 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다.