설날 특집! 채상욱이 1시간 동안 제한 없이 부동산 관련 견해 털고 가는 귀한 영상 I 최경영TV

https://www.youtube.com/watch?v=fgyVdEwet-k&t=17s

설날 특집! 부동산 전문가 최상욱의 1시간 집중 대담

설 연휴 기간, 부동산 시장에 대한 궁금증을 풀어줄 귀한 손님이 최경영TV에 출연했습니다. 바로 건국대학교 부동산 대학원 출신이자, 다양한 부동산 분야에서 활동 중인 최상욱 커넥티드 그라운드 대표입니다. 기존에는 부동산 투자, 정책 분석, 청약 등 다방면에서 활약해온 최상욱 대표가 이번 영상에서 부동산 투자 실패 사례, 금리 변화, 재건축 시장 등 여러 관점에서 심도 있는 이야기를 들려주었습니다.

1. 새로운 부동산 교과서, 『처음하는 부동산 투자 공부』

최상욱 대표와 ‘건실2’로 불리는 부동산 실전 투자 모임 구성원들이 함께 작업한 책, 『처음하는 부동산 투자 공부』가 출시되었습니다. 이 책은 크게 두 가지 측면이 눈에 띕니다.

1. 실패 사례 중점 수록
   • 기존 부동산 투자서가 “무조건 오른다” 혹은 “일본처럼 장기 침체가 온다” 같은 극단적 시각을 담는 경우가 많았다면, 이번 도서는 각 분야별로 잘못된 투자 사례를 모아 현실적인 리스크를 경고합니다.
2. 넓은 스펙트럼
   • 전통적인 아파트, 주택은 물론 청약, 세금, 경매, NPL, 지식산업센터, 빌딩, 토지 등 다양한 실전 정보를 아우르며 기초부터 탄탄하게 정리했습니다.

2. 실전 부동산 투자 팁: 청약부터 협상까지

• 청약: 주택을 처음 마련하거나, 기존 집을 갈아타려는 분들에게 청약은 여전히 중요한 수단입니다. 분양가상한제 적용이나 특별공급 등 다양한 제도의 변화로 과거보다 공부해야 할 항목이 늘었습니다. 특히 모델하우스(견본주택)에 전시된 미니어처를 꼼꼼히 살펴보는 습관이 필요합니다. 무순위 청약 시 몇 분 안에 동·호수를 선택해야 할 수도 있기 때문입니다.
• 매매 협상: 주택 매매 때는 매도·매수인의 사정, 세금 부과 기준일(예: 6월 1일 재산세 등)을 적극적으로 고려해 협상해야 합니다. 서로 ‘급한 이유’가 있으면 이를 파악하는 것이 거래를 유리하게 이끌 핵심 포인트라는 설명이 인상적이었습니다.

3. 수익형 부동산의 양극화

• 최근 온라인 쇼핑 활성화, 금리 인상 등으로 오프라인 상가나 지식산업센터 같은 수익형 부동산의 투자 매력이 예전 같지는 않다는 의견입니다.
• 이른바 ‘꼬마 빌딩’이라고 해서 누구나 쉽게 이익을 내는 건 아닙니다. 레버리지를 과하게 일으켰다가 금리가 오르면 **매달 ‘마이너스 캐시 플로우’**로 고생하는 경우가 많음을 언급합니다.
• 따라서 수익형 부동산은 사업성, 임차인·수요층 분석, 혹은 리모델링(공간 기획) 같은 고난도 전략이 필요해, “고수의 영역”이 되었다고 정리했습니다.

4. 금리와 부동산 시장 전망

• 금리가 부동산에 미치는 영향은 생각보다 큽니다. 기준금리가 하락해도 대출 상품 금리에 적용되는 가산금리가 높아지면, 실제 체감 금리는 쉽게 내려오지 않을 수 있습니다.
• 2023~2024년 기준금리나 시장금리 변동을 살펴봐도, 실제 주택담보대출(주담대) 금리가 크게 낮아지긴 어려워 보인다는 견해입니다.
• 올해 상반기는 전반적으로 매수·매도 모두 관망하는 분위기가 이어질 가능성이 높고, 하반기에는 재건축 등 정비 사업이 화두가 될 수 있다고 전망했습니다.

5. 무주택자의 선택: “집은 많다, 돈이 없을 뿐”

• 최상욱 대표가 소개한 한 중개사 분의 명언, “집은 많아요, 돈이 없지”가 역설적으로 큰 울림을 줍니다.
• 집값이 너무 높다면 무리해서 매수하기보다, 적정 월세로 생활 안정을 꾀하고 여유 자금은 **다른 투자(주식·배당주·리츠 등)**로 돌려서 더 높은 수익률을 노려볼 수도 있다는 것이죠.
• 특히 재건축 예정 아파트나 1기 신도시, 노후 단지 등에 전세 혹은 월세로 장기간 거주하며 이주 시기가 올 때까지 편하게 사는 ‘꿀팁’도 공개했습니다.

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정리하며

이번 설날 특집 대담을 통해 최상욱 대표가 강조한 핵심은 “무조건 낙관 또는 비관이 아니라, 실패사례와 리스크를 충분히 인지하라”는 점입니다. 부동산 가격이나 금리의 큰 흐름은 쉽게 바뀌지 않습니다. 청약, 재건축, 대출, 수익형 부동산 등 각 분야별 특성과 위험 요인을 파악해야만 올바른 투자 결정을 내릴 수 있음을 다시금 알게 합니다.

『처음하는 부동산 투자 공부』가 그런 면에서 참조하기 좋은 기초 교과서가 될 수 있겠습니다. 각 분야 ‘고수’들이 본인의 경험과 노하우뿐 아니라, 실패 경험까지 자세히 다루고 있으니, 부동산 투자에 관심 있는 분들은 한 번쯤 참고해 보시면 좋을 듯합니다.