[임차인의 대항력 문제] 내가 모르는 존재가 사는 집, 진짜 공포일까? (외국인 임차인 문제)

한 여름밤, 갑작스럽게 몰아치는 비바람 속에서 한 남자가 급하게 집으로 뛰어들어옵니다. 문을 잠그고 숨을 돌리는 찰나, 문 밖에서 다급한 노크 소리가 들립니다. "문 좀 열어줘, 그게 자꾸 쫓아와!" 익숙한 어머니의 목소리. 남자는 주저하다 문을 열고, 그 앞에 있는 또 다른 나를 마주합니다. 이 순간, 그는 깨닫죠. 내가 모르는 존재가 내 집에 살고 있다는 끔찍한 공포를.

이 이야기는 단지 드라마 속 이야기로만 치부할 수 있을까요? 현실에서도 유령은 아니지만 우리가 모르는 누군가가 우리 집에 살고 있을 수 있습니다. 특히, 주택을 매입하거나 임대차 계약을 맺을 때, 이전에 알지 못했던 세입자가 있다는 사실을 마주할 때 우리는 극도의 경악을 경험할 수 있습니다.

 

최근 이런 상황이 발생하는 이유 중 하나는 '외국인 임차인' 문제입니다. 이전에는 외국인이 전입 신고를 했는지 여부를 쉽게 확인할 수 없었기 때문에 이러한 문제가 발생했습니다. 하지만, 2023년 6월부터 법무부가 새로운 제도를 마련하면서 외국인 임차인의 전입 여부를 쉽게 확인할 수 있게 됐습니다. 그럼 이번 법제도의 변화가 어떤 의미를 갖는지 하나씩 살펴보겠습니다.

임차인의 대항력이란 무엇인가?

주택 임대차 계약은 원래 임대인과 임차인 사이에서만 효력이 발생하는 '채권계약'입니다. 이는 임대인이 주택을 다른 사람에게 팔게 될 경우, 새로운 소유자에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 없다는 의미입니다. 이러한 상황에서 임차인은 보증금을 반환받지 못하고 집을 비워줘야 하는 곤란한 처지에 놓일 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 정부는 '주택임대차보호법'을 제정하여 임차인이 새로운 소유자에게도 임대차 계약을 주장할 수 있는 '대항력'을 부여했습니다. 대항력은 임차인이 주택 소유자가 변경되더라도 기존 계약을 유지할 수 있는 법적 권리입니다.

대항력을 얻기 위해서는 임대차 계약을 체결한 후, 이사와 함께 전입 신고를 해야 합니다. 이렇게 해야 임차인은 전입 신고 다음날부터 대항력을 갖게 됩니다.

왜 대항력이 중요한가?

대항력은 임차인에게 매우 중요한 권리입니다. 특히, 주택이 경매에 들어가거나 소유자가 변경되는 상황에서 대항력을 갖춘 임차인은 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다. 대항력은 등기하지 않아도 법적 보호를 받을 수 있는 장치로, 임차인의 권리를 지키는 중요한 수단입니다.

전입 신고 외에도 임차인이 '확정일자'를 받아두면, 후순위 저당권보다도 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 '우선변제권'도 확보할 수 있습니다. 이는 주택 경매 상황에서도 매우 유리한 조건을 제공합니다.

대항력을 확인할 수 있는 방법

임차인이 대항력을 갖췄는지 여부를 확인하는 것은 집을 매입하려는 사람이나 임대인에게 매우 중요한 일입니다. 임차인의 대항력을 확인하기 위해서는 '전입세대확인서'를 열람할 수 있습니다. 이는 해당 주택의 소유자, 임차인, 매매 계약자 등 이해관계자가 주민센터에서 열람할 수 있는 문서로, 임차인의 존재와 전입 상태를 확인할 수 있습니다.

외국인 임차인의 대항력 확인

외국인 임차인의 경우, 주민등록법이 적용되지 않아 그들의 전입세대확인서를 열람하기 어려웠습니다. 하지만, 2023년 6월부터는 외국인 임차인의 전입 여부도 '외국인체류확인서'를 통해 확인할 수 있게 되었습니다. 이로 인해 외국인 임차인이 있는 주택의 소유자나 매수자는 그들의 대항력 구비 여부를 확인할 수 있게 되어 예기치 못한 피해를 방지할 수 있습니다.

이번 제도의 변화는 외국인 임차인도 국내 임차인과 동등한 법적 보호를 받을 수 있게 하여, 주택 시장에서의 공정성을 더욱 강화했습니다. 이를 통해 임대인이나 주택 매수자 모두 더 투명한 정보를 바탕으로 거래를 할 수 있게 됐습니다.