중도금 대출 거절, 분양 계약 해지 사유가 될 수 있다! 법원 판례로 본 핵심 조건 정리

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"중도금 대출이 안 돼서 계약을 못 지켜요"…법원은 이렇게 판단했습니다

오피스텔이나 아파트 분양 계약을 체결한 후, 기대했던 중도금 대출이 불가능해져 계약을 해지하고 싶은 경우가 종종 발생합니다. 특히 최근 몇 년 사이 대출 규제가 강화되면서 대출 한도 초과 등으로 인해 금융권의 문턱을 넘지 못한 수분양자들이 큰 혼란을 겪고 있습니다.

그런데 2022년 서울중앙지방법원에서는 중도금 대출 불가로 인한 분양 계약 해지를 인정한 판례가 등장해 주목받고 있습니다. 단순히 "대출이 안 됐다"는 이유만으로는 계약을 일방적으로 파기할 수 없지만, 몇 가지 조건이 충족된다면 계약 해지의 정당한 사유로 인정받을 수 있는 여지가 있다는 것입니다.

판례 속 사연: 고령 경비원이 중도금 대출 거절로 계약 해지한 이유

해당 사건의 원고는 은퇴한 78세 고령자로, 생계를 위해 주차장 경비원으로 일하고 있던 분입니다. 그는 분양대행사로부터 "무이자 중도금 대출과 잔금의 담보대출 전환이 가능하다"는 안내를 받고 지식산업센터 두 채를 분양받았습니다.

하지만 실제로 중도금 대출을 신청했을 때, 은행은 "대출 한도 소진"을 이유로 대출을 거절했습니다. 이에 원고는 "중도금 대출이 없으면 계약 이행이 불가능하다"며 계약 해지를 요청했고, 결국 법원에 소송을 제기하게 되었습니다.

재판부는 이 사건에서 수분양자의 손을 들어주었습니다. 법원이 계약 해지를 인정한 주된 이유는 다음과 같습니다.

• 원고의 고령 및 경제적 능력 부족: 계약 이행의 현실적 가능성을 판단하는 데 있어 개인의 경제적 상황을 중요한 요소로 삼음
• 분양대행사의 구체적이고 확실한 대출 안내: 단순한 기대나 전망이 아닌, 계약 체결의 결정적 동기로 작용한 요소
• 대출 불가로 계약 목적이 달성 불가능해진 점: 원고가 대출 없이는 계약을 이행할 수 없다는 사정이 인정됨
• 외부 요인(대출 한도 초과)에 의한 거절: 개인의 신용문제가 아닌 외부 사유였다는 점에서 책임을 분양자 측에 일부 전가 가능

법원이 판단한 핵심 포인트 4가지

이 판결은 단순히 대출이 되지 않았다는 이유로 계약 해지를 인정한 것이 아닙니다. 법원은 다음의 4가지 요건을 종합적으로 고려해 계약 해지 사유로 판단했습니다.

1. 수분양자의 경제적 여건

고령자, 저소득자, 은퇴자 등 경제적 약자의 경우, 대출 없이는 분양 계약을 이행하기 어려운 점이 참작됩니다. 계약 당시 자금 조달 능력이 현저히 부족한 상황이 입증될 수 있어야 합니다.

2. 분양 당시 대출 관련 구체적 설명 여부

분양대행사나 시행사에서 중도금 대출 가능성을 단순히 언급한 것이 아니라, 조건과 절차를 포함해 구체적이고 확정적으로 안내한 사실이 있어야 합니다. 이는 계약 체결의 핵심 동기로 작용했음을 입증하는 근거가 됩니다.

3. 외부 요인에 의한 대출 거절

개인의 신용문제(예: 연체, 신용불량 등)가 아닌, 은행의 정책 변경, 대출한도 소진 등 외부적 사유로 대출이 거절되었을 때 계약 해지 가능성이 커집니다.

4. 대출 없이는 계약 이행이 불가능함을 입증

수분양자가 자력으로 자금 조달이 불가능하며, 대출 없이는 분양계약의 실질적 이행 자체가 불가능함을 객관적으로 증명해야 합니다.

분양 계약 해지를 고민하는 분들을 위한 조언

이와 같은 사례는 중도금 대출에 전적으로 의존한 수분양자들에게 실질적인 해석 기준을 제시합니다. 하지만 모든 상황에서 계약 해지가 인정되는 것은 아닙니다. 아래와 같은 사항들을 철저히 검토한 후 조치를 취해야 합니다.

• 당시 분양 설명서, 녹취, 계약서 등을 통해 대출 관련 설명이 구체적이었는지 입증 자료 확보
• 은행의 대출 거절 사유에 대한 공식 문서 확보 (한도 소진, 내부 정책 등)
• 개인 자금 조달 능력에 대한 소득자료 및 자산증빙자료 정리
• 계약 체결 당시 상황을 객관적으로 소명할 수 있는 증거 정리 및 법률 자문 필수

이러한 준비를 통해 본인의 상황을 입증할 수 있다면, 중도금 대출 불가를 사유로 계약 해지를 인정받을 가능성이 높아집니다.

결론: 계약 해지, 불가능한 싸움이 아니다

이번 판례는 중도금 대출이 계약 체결의 결정적인 요소였고, 대출이 거절된 것이 외부 요인에 따른 것이며, 그로 인해 계약을 이행할 수 없는 경우에는 계약 해지가 정당하다고 본 매우 중요한 사례입니다.

계약 해지를 원하시는 분들께서는 섣불리 포기하지 말고, 위 사례처럼 본인의 개별적인 사정을 입증할 수 있는 자료를 바탕으로 법적 대응을 준비해보시길 바랍니다. 전문가의 조언을 통해 현실적인 해결책을 찾는다면, 어려운 상황에서도 공정한 결과를 얻을 수 있습니다.

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