"IMF보다 최악의 상황이다" 공포의 2025년 부동산 전망 (얼음공장 / 1부)

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"IMF보다 최악의 상황" 2025년 부동산 시장 전망

최근 부동산 시장의 침체는 과거와 비교해도 유례없는 양상을 보이고 있습니다. 특히 월세 시장으로의 이동과 거래량 감소는 IMF 시절이나 2010년대 초반의 침체기와도 다르다는 평가가 나오고 있습니다. 이번 글에서는 부동산 시장 전문가들의 시각을 바탕으로 현재 시장 상황과 앞으로의 전망을 분석합니다.

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현재 부동산 시장: 침체와 불안정한 흐름

현재 부동산 시장은 거래량 감소와 관망세가 이어지고 있습니다.

• 거래량 감소: 서울 아파트 거래량은 7월을 정점으로 지속 감소 중이며, 매도자와 매수자 모두 시장에 적극적으로 참여하지 않고 있습니다.
• 대출 규제와 입주 물량: 정부의 대출 규제와 함께 11월 말부터 시작된 둔촌주공(포레온)의 대규모 입주가 시장에 충격을 주고 있습니다. 강동구 대장 입지로 불리는 둔촌주공은 약 12,000세대가 입주하며, 매매와 전세 시장에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

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둔촌주공 입주의 영향

둔촌주공의 대규모 입주는 시장에 다음과 같은 주요 영향을 미칩니다:

1. 거래량 집중: 포레온으로 거래가 몰리며, 인근 지역의 거래가 감소.
2. 전세가 하락 압력: 대규모 전세 공급이 추가되며 전세가에 영향을 미칠 가능성.
3. 매매가 안정화: 과거 대규모 입주 사례(2008년 잠실, 2018년 헬리오시티)처럼 매매 시장에도 압력을 가할 것으로 보이지만, 다주택자의 매물 감소와 실수요 중심의 시장 변화로 충격이 제한적일 것으로 보임.

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시장 변화: 다주택자의 감소와 실수요자의 증가

현재 부동산 시장은 과거와 달리 다주택자의 비중이 감소하고 실수요자 중심으로 재편되고 있습니다.

• 다주택자의 역할 축소: 과거에는 다주택자가 시장의 매물을 주도했지만, 취득세와 대출 규제 강화로 다주택자의 시장 참여가 감소했습니다.
• 실수요 중심: 1가구 1주택 실수요자 위주의 시장으로 변화하며, 급매물과 저가 전세 매물이 줄어드는 추세입니다.

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월세 시장의 급등

월세 시장은 매매와 전세 시장의 침체로 인해 급격히 확대되고 있습니다.

• 월세 가격 상승: 전세 수요가 월세로 이동하며 월세 가격이 전례 없이 상승.
• 투자 감소: 월세 수익률은 안정적이지만, 매매가 하락 위험을 우려해 투자자는 월세 시장에 적극적으로 참여하지 않는 상황입니다.

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2025년 시장 전망

1. 포레온 입주 이후 변화
   • 포레온 입주가 종료되는 내년 상반기에는 대출 규제 완화 가능성이 제기되며, 수급 불균형이 해소되지 않을 경우 가격 상승 압력이 증가할 것으로 보입니다.
2. 양극화 심화
   • 상급지와 하급지 간의 격차가 심화되며, 수요와 공급의 불균형이 지속될 전망입니다.
3. 지방 소도시의 상승
   • 진주, 전주 등 공급이 부족한 지방 소도시에서 매매가와 전세가가 상승하는 현상이 이미 나타나고 있으며, 이러한 흐름은 전국적으로 확대될 가능성이 있습니다.

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결론

현재 부동산 시장은 과거 IMF 시절이나 2010년대 초반 침체기와는 다른 양상으로 전개되고 있습니다. 다주택자의 감소와 실수요자 중심의 시장 변화, 월세 시장의 급등 등은 새로운 부동산 시장의 흐름을 보여줍니다. 포레온 입주 이후의 시장 흐름과 대출 규제 완화 여부가 향후 부동산 시장의 주요 변수가 될 것으로 보입니다.