감정가 대비 92% 유찰된 경매 물건, 과연 기회일까 함정일까?

https://www.youtube.com/watch?v=ww5sGM6MEZU

유찰된 경매 물건, 그 속을 들여다보자

경매 시장에서 감정가 대비 8% 수준으로 떨어진 물건을 보면 두 가지 반응이 나옵니다. "이건 진짜 대박이다!" 혹은 "뭔가 이상하다..." 바로 오늘 이야기할 주제는 이처럼 유찰을 반복한 물건에 숨겨진 이유를 파헤치는 것입니다.

이번에 소개된 물건은 경기도 광명시에 위치한 상가입니다. 최초 감정가는 7,900만 원이었으나 무려 10회 이상 유찰된 끝에 650만 원이라는 가격에 경매가 진행되고 있습니다. 이런 물건이 나타나면 무조건 달려가야 할까요? 아닙니다. 철저한 권리분석과 리스크 체크가 필수입니다.

10회 이상 유찰된 이유, 단순히 인기 없어서가 아니다

이런 유찰 물건은 보통 다음과 같은 사유 때문에 입찰자들이 외면합니다:

• 대항력 있는 임차인 존재
• 배당 요구 없는 선순위 전세권자
• 유치권 신고나 법정지상권 존재
• 가등기, 가처분 등 인수해야 하는 권리 존재

그러나 이번 사례에서는 위와 같은 복잡한 권리관계는 확인되지 않았습니다. 등기부를 보면 임의경매 신청 이전의 여러 가압류 및 압류는 말소 기준 권리 이후에 설정된 것으로, 낙찰 시 모두 소멸됩니다. 즉, 겉보기에는 인수할 권리가 없는 "깨끗한" 물건처럼 보입니다.

등기부를 통해 본 권리관계의 핵심 포인트

등기부상 특이점 몇 가지를 살펴보면 다음과 같습니다:

• 초기에는 주식회사가 소유권 보존등기
• 이후 중소기업은행에서 17억 대출을 받으며 근저당 설정
• 해당 대출 상환 불이행으로 인해 임의경매 진행
• 이후 김모씨가 낙찰받아 농협에서 대출받아 소유권 취득
• 농협 채권 회수 실패로 다시 임의경매 진행

이후 발생한 압류 및 가압류 역시 말소 기준 권리보다 늦게 설정된 것이므로 낙찰자 입장에선 인수하지 않아도 됩니다.

그럼에도 유찰된 진짜 이유는? '관리비 폭탄'

이 물건은 상가입니다. 상가의 경우 오랫동안 공실 상태였다면 관리비 연체가 어마어마하게 쌓일 수 있습니다. 실제로 같은 건물 4층의 물건은 1억 5천만 원가량의 관리비가 연체된 상태였다고 합니다.

중요한 점은, 관리비는 원칙상 3년의 시효가 지나면 낙찰자가 책임지지 않지만, 관리 주체 측에서 판결, 지급명령, 가압류 등의 조치를 취하면 시효가 중단되며 낙찰자가 전액을 인수해야 할 수 있습니다.

더 무서운 사실은 이런 정보가 등기부에 나타나지 않는다는 점입니다. 판결이나 지급명령은 공부상 확인되지 않기 때문에 반드시 관리사무소에 직접 문의해서 확인해야 합니다.

공실 리스크 + 관리비 리스크 = 유찰 반복의 공식

이 물건의 경우, 과거 한 번 낙찰된 적도 있었지만 낙찰자가 잔금을 포기하면서 재경매로 나온 상태입니다. 이는 낙찰자가 나중에 확인한 관리비 문제 또는 공실 상태에서 발생할 리스크를 감당할 수 없다고 판단했기 때문으로 추정됩니다.

상가는 주거용 부동산과 달리 공실 상태가 길어질 경우 관리비 부담, 고정비용 부담이 상당합니다. 특히 경기가 어려운 시기에는 상가 임대가 쉽지 않기 때문에 낙찰 후 바로 임대 수익을 내기 어렵다는 점도 큰 리스크입니다.

결론: 유찰된 물건은 '기회'가 아닌 '검증 대상'이다

감정가 대비 92% 유찰된 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 하지만 등기부 분석, 권리분석, 관리비 확인, 공실 리스크까지 종합적으로 검토하지 않으면 '헐값에 잘 샀다'가 아닌 '지옥문을 열었다'가 될 수도 있습니다.

경매에 참여하기 전에는 반드시 다음 사항을 체크하세요:

• 등기부 분석: 말소 기준 권리 이후 설정된 권리 확인
• 관리비 연체 여부: 관리사무소 방문 후 확인
• 과거 낙찰 사례: 왜 낙찰자가 잔금을 포기했는지 파악
• 상가의 공실 여부 및 상권 조사

끝으로, 경매는 단순히 싸게 사는 행위가 아니라 철저한 리스크 분석을 통한 투자라는 점을 잊지 마세요.

---

관련 키워드: 경매물건분석, 등기부등본분석, 유찰사유, 관리비연체, 상가경매, 권리분석, 임의경매, 말소기준권리, 공실리스크, 투자주의사항