부동산 계약에서 상대방이 계약을 이행하지 않을 때, 매수인이 반드시 알아야 할 대처법

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계약금이 없었다면 해약금 해제는 불가능하다

부동산 매매나 임대차 계약을 체결할 때, 많은 사람들이 당연하게 '계약금'을 지급하는 것을 전제로 생각하지만, 법적으로는 "본 계약"과 "계약금 계약"은 서로 별개의 계약입니다. 즉, 본 계약을 체결하면서 계약금을 지급하지 않아도 계약 자체는 성립합니다.

하지만 계약금 계약이 없으면 흔히 알려진 ‘계약금 포기’, ‘배액 상환’ 방식의 해약금 해제가 불가능합니다. 이럴 경우 계약서에 명시된 이행기일까지 기다린 뒤, 상대방이 이행하지 않으면 ‘상당한 기간’을 정해 이행을 최고(독촉)하고, 그래도 이행하지 않으면 계약을 해제하고 손해배상을 청구해야 합니다.

계약금 계약이 있다면? 계약금의 법적 의미와 해약 가능성

계약금 계약은 요물계약으로 반드시 실제 계약금이 지급되어야 성립합니다. 계약금이 지급되었다면 민법상 원칙에 따라 이행 전 단계에서는 다음과 같은 해약이 가능합니다:

• 매수인: 계약금을 포기하고 계약 해제 가능
• 매도인: 계약금의 배액을 반환하고 계약 해제 가능

단, 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 이행의 착수는 통상 중도금 지급, 소유권 이전, 점유 이전 등의 행위로 판단됩니다.

중요한 판례 사례들

1. 계약금 5천만 원으로 약정하고, 실제로는 2천만 원만 지급된 경우에도 계약 해제를 위해서는 약정된 금액의 배액인 1억 원을 반환해야 한다는 대법원 판례가 있습니다.
2. 통상적인 계약금보다 과다한 금액(예: 2억 원)을 계약금으로 지급한 경우, 매수인이 계약을 해제하고 싶다면 과도한 계약금은 일부 반환 대상이 될 수 있음을 명심해야 합니다.

중도금 이후 단계에서의 대처: 법정 해제와 손해배상

이행에 착수한 상태라면, 매도인은 더 이상 단순히 계약금 배액만 반환하고 계약을 해제할 수 없습니다. 매수인은 다음과 같은 절차를 따릅니다:

• 상당 기간을 정해 이행을 최고하고
• 이행이 없으면 계약을 해제하며
• 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이때 중요한 건 ‘상당 기간’인데, 일반적으로 일주일 정도를 의미합니다. 단, 계약서에 ‘이행 지체 시 최고 없이도 해제 가능’이라는 약정이 있다면 곧바로 해제할 수 있습니다.

또한, 손해배상 청구 시 계약서에 위약금 또는 손해배상 예정 조항이 있다면 해당 금액만큼 청구할 수 있고, 없다면 실제 손해를 입증해야만 청구할 수 있습니다.

매도인이 소유권을 제3자에게 넘긴 경우의 대응

매도인이 계약을 이행하지 않고 해당 부동산을 제3자에게 팔아버린다면, 매수인은 단순히 돈을 돌려받는 것만으로는 부족합니다. 이럴 경우 취할 수 있는 법적 조치는 다음과 같습니다:

• 가압류: 돈을 받을 수 있는 채권을 보호하기 위한 임시적 조치
• 가처분: 부동산 자체에 대한 권리를 보호하기 위한 조치 (소유권 이전 금지를 위한 등기)
• 공탁 및 소유권 이전 청구 소송: 매도인이 잔금을 받지 않아도 되도록 법원에 공탁하고, 소유권 이전 청구 소송을 통해 강제로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

이러한 법적 조치를 취하기 위해서는 반드시 계약서에 체계적인 약정과 법적 요건에 맞는 조항을 마련해 두는 것이 중요합니다.

결론: 계약 체결 전 꼼꼼한 계약서 작성이 최고의 예방책

부동산 계약에서 상대방의 채무불이행은 실제로 자주 발생합니다. 매수인 입장에서 자신을 보호할 수 있는 가장 강력한 무기는 계약서 내용 그 자체입니다. 따라서 계약 시:

• 계약금 조항과 위약금 조항을 명확히 하며,
• 중도금, 잔금 등의 이행 시점도 구체화하고,
• '특별약정'을 통한 법적 리스크를 줄이는 것이 필수입니다.

복잡한 계약일수록 전문가의 도움을 받아 철저히 준비하고, 문제가 생겼을 경우에도 법적인 절차를 차근차근 밟아가는 것이 최선의 방법입니다.

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