강남 키즈를 위한 '생애 최초 대출'? 집값 폭등의 이면

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서민 정책인가, 상위 10% 자녀를 위한 특혜인가?

정부가 내세우는 "서민 주거 안정 정책"이 실제로는 강남 키즈를 위한 갭투자 도구가 되고 있다는 지적이 쏟아지고 있습니다. 특히 '생애 최초 대출' 제도가 후순위 대출 허용과 결합되면서 사실상 고가 아파트 매입에 활용되는 현실은 부동산 시장에 심각한 왜곡을 초래하고 있습니다.

2022년 8월부터 개편된 생애 최초 대출 제도는 전세를 낀 상태에서도 주택 가격의 80%까지 대출을 허용합니다. 여기에 신용대출을 더하면 실질적으로 자기 자금 24억 원만으로도 1520억 원대 아파트 매수가 가능해집니다. 이는 과거의 생초 대출이 저가 주택을 위한 실수요자 지원이었던 것과는 완전히 다른 양상입니다.

2억으로 마포 아파트, 4억으로 과천 고가 아파트

예컨대 마포의 15억짜리 아파트를 전세 7억을 끼고 생초 대출 5억, 신용대출 1억을 활용하면 2억~3억의 자금으로 매입이 가능합니다. 과천의 20억대 아파트도 4억 정도의 자기 자금이면 생초 후순위 구조를 통해 갭투자가 가능하다는 것입니다.

이런 구조를 누구보다 잘 활용한 계층은 30대, 소위 '강남 키즈'들입니다. 부모로부터 증여를 받고, 고소득의 신용도를 바탕으로 대출을 극대화해 고가 아파트를 매입한 사례가 속출하고 있습니다. 여기에 상생임대인 제도까지 얹어지면서, 거주 요건을 채우지 않고도 양도세 비과세를 받을 수 있는 길까지 열렸습니다.

상생임대인 제도와 비과세 탈출구까지 완비

상생임대인 제도는 원래 임차인의 주거 안정을 위해 임대료를 5% 이내로만 올리는 임대인에게 세제 혜택을 주는 정책입니다. 하지만 이 제도가 1세대 1주택자의 거주 요건을 면제해주면서 갭투자자에게 비과세 출구 전략을 제공하게 되었습니다.

예를 들어 생초 후순위 구조로 마포 아파트를 3억 자본금으로 매입하고, 3년 내 18억으로 상승하면 15억 매각 차익에 대해 양도세 없이 매도할 수 있는 구조가 됩니다. 거주 요건이 사라진 덕분입니다. 이 상생임대인 제도는 원래 2023년 말 종료 예정이었으나, 2026년까지 연장되어 사실상 '투자자용 절세 정책'으로 기능하고 있습니다.

서울 집값 폭등, 레버리지가 만든 착시

정부는 서울 집값이 오르며 국민 자산이 증가했다고 자화자찬하지만, 그 배후엔 치밀한 레버리지 구조가 숨어 있습니다. 생애 최초 대출, 상생임대인 제도, 15억 초과 대출 규제 완화가 맞물리며 자본금 2~4억으로 고가 주택에 접근할 수 있는 길이 열렸고, 이는 상위 계층 자녀들에게 집중적으로 활용되고 있습니다.

하지만 이는 서민의 내 집 마련 기회를 앗아가고 있습니다. 실제로 생애 최초 대출을 활용한 매수자 중 상당수가 30대 고소득층이며, 서울 외곽이나 지방 무주택자들은 이러한 기회를 잡기 어렵습니다.

정치권은 알고도 방조했는가?

이러한 제도적 허점이 2년 이상 시장에서 활용되어왔음에도 불구하고, 정책당국은 제대로 된 규제에 나서지 않았습니다. 기획재정부는 가계대출 건전성이라는 KPI를 내세우면서도, 생초 대출을 통한 고위험 레버리지를 방치해왔고, 국토부는 자신들이 추진한 신생활론만 외면당하는 사이에 이 현상을 방치했습니다.

그 결과, 서울의 주택 시장은 강한 레버리지를 기반으로 움직이며, 지방 주택 시장은 완전히 얼어붙는 '양극화'가 가속화되고 있습니다. 생초 대출, 상생임대인, 특내보금자리론 등 다양한 명분의 정책들이 실제로는 서울 상위 10%에게 막대한 부의 이동을 안겨준 셈입니다.

결론: 진짜 서민을 위한 부동산 정책이 필요한 때

이제는 "강남 키즈"를 위한 특혜성 대출과 절세 수단을 점검하고, 진정한 무주택 실수요자를 위한 정책으로 방향을 전환해야 할 때입니다. 자본금 몇 억으로 고가 아파트를 매입하고, 레버리지를 통해 수억원의 차익을 실현하는 구조는 더 이상 방치되어서는 안 됩니다.

서울과 지방, 상위 계층과 서민 사이의 부동산 격차가 더 벌어지기 전에, 정책의 본래 목적과 실효성을 냉정하게 재검토해야 할 시점입니다.

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