부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 '등기부등본'의 핵심 체크포인트

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등기부등본 확인 안 하면 생길 수 있는 심각한 피해

부동산 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 챙겨야 할 서류가 있습니다. 바로 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다.

많은 사람들이 매매 가격이나 집 내부 상태에만 집중하는 경우가 많은데, 등기부등본 확인을 소홀히 하면 소유자와 다른 사람과 계약하거나, 근저당권, 압류, 가처분 등 치명적인 리스크를 안고 계약하게 될 수 있습니다. 심지어 하루 사이에도 소유권이 바뀌는 경우가 있어, 계약 직전에 등기부등본을 재확인하는 것이 반드시 필요합니다.

등기부등본 발급 방법부터 정리해보자

등기부등본은 아래 두 가지 방법으로 발급받을 수 있습니다.

• 온라인 발급 (수수료 1,000원): 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 부동산 등기 열람/발급 메뉴를 통해 조회 가능
• 오프라인 발급: 가까운 등기소를 직접 방문해 신청서 작성 후 발급

이때 중요한 점은 "계약 직전"에 다시 등기부등본을 확인하는 것입니다. 하루 만에 근저당이나 압류가 설정될 수 있기 때문이죠.

등기부등본, 이렇게 읽어야 제대로 안다

등기부등본은 총 3가지 구역으로 나뉘어 있습니다.

• 표재부: 부동산의 주소, 면적, 용도, 건축 연도 등 기본 정보
• 갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 소유권 변동 이력, 압류 등)
• 을구: 소유권 외 권리 사항 (근저당, 전세권, 임차권 등)

1. 표재부 - 계약 대상 부동산과 정보 일치 여부 확인

표재부에서는 부동산의 주소, 면적, 용도, 구조 등을 확인할 수 있습니다. 실제 계약하려는 건물 정보와 일치하는지 반드시 확인하세요. 예를 들어 주거용으로 알고 있는 오피스텔이 등기부에는 업무용으로 등록돼 있다면, 용도 변경이 필요한 건물일 수 있으니 주의가 필요합니다.

2. 갑구 - 소유자와 계약 상대방 일치 여부 확인

갑구에서는 현재 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다. 계약 상대방이 소유자와 다르면 절대 계약하면 안 됩니다.

또한, 갑구에는 소유권 변동 이력도 기재되어 있는데, 지나치게 자주 소유권이 바뀐 부동산은 투자 목적의 물건일 가능성이 높아 신중한 판단이 필요합니다. 더불어 압류, 가처분, 가등기 등의 내용이 있다면 소유권 이전에 제약이 발생할 수 있어 계약이 불가능하거나 위험할 수 있습니다.

3. 을구 - 근저당과 전세권, 임차권 확인은 필수

을구는 소유권 외 권리 사항이 기재되는 부분입니다. 특히 다음과 같은 내용을 반드시 확인하세요.

• 근저당권: 대출을 의미. 설정 금액이 매매가의 70~80%를 차지하면 경매 위험이 높음
• 전세권/임차권: 다른 사람이 전입해 있는 경우, 보증금 반환 우선순위 확인 필요

이 정보들은 실제로 소유권을 넘겨받더라도 실제 사용/입주에 문제가 생길 수 있기 때문에 매우 중요합니다.

등기부등본만으로는 부족한, 추가 확인사항들

등기부등본 외에도 다음과 같은 사항들을 함께 확인해야 합니다.

• 전세보증보험 가입 여부
• 건축물대장 확인: 불법 증축이나 위반건축물 여부 파악
• 토지이용계획 확인: 용도지역, 건축 제한 여부 확인
• 임차인 존재 시, 보증금 우선순위 확인

이런 내용까지 함께 검토해야만 부동산 거래에서 사기를 예방할 수 있습니다.

부동산 계약 전 최종 체크리스트

마지막으로, 계약 직전에 꼭 확인해야 할 사항을 요약하면 다음과 같습니다.

• ✅ 최신 등기부등본 발급 및 표재부, 갑구, 을구 내용 확인
• ✅ 현재 소유자와 계약 상대방 일치 여부 검토
• ✅ 압류, 가처분, 가등기 유무 확인
• ✅ 근저당 설정 여부 및 금액 확인
• ✅ 전세권, 임차권 유무 및 보증금 우선순위 검토

이 다섯 가지만 체크해도 부동산 계약의 90%는 안전하게 진행할 수 있습니다.

결론: 등기부등본은 '공적 안전망', 반드시 확인해야

부동산 계약은 인생의 큰 결정입니다. 눈에 보이는 집 내부 상태나 위치, 가격만으로 판단해서는 안 됩니다. 등기부등본은 공적으로 인정받는 권리 확인 문서로, 계약 전 반드시 확인해야 할 안전장치입니다.

오늘 내용을 숙지하고, 하나하나 체크해 나간다면 여러분도 부동산 사기를 피하고, 안정적인 거래를 성사시킬 수 있습니다.

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