부동산만 급등하는 이유: 경기 침체 속 서울 부동산의 독주 (박종훈 지식한방, 2024.8.24)

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최근 한국 경제 상황을 살펴보면, 글로벌 금융위기 이후로 최악의 경기 침체가 이어지고 있다는 평가가 나오고 있습니다. 내수 경기가 심각하게 악화된 상황에서 자영업자들의 어려움은 더욱 가중되고 있으며, 소매 판매가 급격히 감소하는 등 소비가 실종된 상태로 분석됩니다. 이런 상황 속에서도 서울 부동산 시장은 그야말로 활활 타오르고 있는데요, 이 현상은 매우 이례적이고 부조리해 보입니다. 왜 이렇게 부동산, 특히 서울 지역의 아파트 가격만 급등하고 있는 것일까요? 이 글에서는 그 원인을 하나씩 짚어보고, 앞으로의 전망에 대해 살펴보겠습니다.

내수 경기 침체와 악화되는 경제 지표들

최근 KDI와 한국은행의 경제 전망 수정 보고서들은 하나같이 부정적인 전망을 내놓고 있습니다. 2024년 경제 성장률 전망치는 5월에 2.6%에서 8월에 2.5%로, 다시 2.4%까지 하향 조정되었습니다. 이는 우리나라 내수 경제가 꽁꽁 얼어붙고 있다는 것을 보여주는데, 실제로 6월 소매 판매는 전년 대비 -3.6% 감소했고, 특히 승용차와 의복, 식료품 구매가 크게 줄었습니다. 이는 가계의 실질 소득이 줄어들어 소비 여력이 감소했기 때문입니다.

자동차 판매 감소는 특히 심각한데, 상반기 판매량은 글로벌 금융위기 이후 최저치를 기록했습니다. 실물 경제가 이토록 나빠진 상태에서 자산 가격은 오히려 상승하는 이상 현상이 발생하고 있습니다.

서울 부동산 급등의 이유: 정부 정책과 시장의 반응

서울 부동산 가격이 유독 급등하는 데는 여러 가지 이유가 있습니다. 첫째, 정부의 정책이 부동산 가격 상승을 자극하는 방향으로 쏠려 있다는 점입니다. 예를 들어, 청년 대책, 신혼부부 대책, 생애 첫 주택 구입 대책 등 대부분의 정책이 빚을 내서 집을 사라는 신호를 시장에 보내고 있습니다. 특히 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 부추기는 부동산 세제는 서울 아파트 가격을 집중적으로 끌어올리는 역할을 하고 있습니다.

둘째, 수도권 집중화 현상도 서울 아파트 가격 상승에 중요한 영향을 미쳤습니다. 정부는 혁신도시를 통한 분산 정책을 시도했으나, 이 과정에서 나눠먹기식 행정이 나타났고, 혁신도시는 대부분 실패했습니다. 이로 인해 서울로의 집중화 현상은 더 심화되었고, 이에 따라 서울 아파트 가격만 유독 상승하는 기현상이 발생했습니다.

정부의 비판과 대응책의 한계

고금리 상황 속에서 가계 부채는 역대 최대치를 기록하고 있습니다. 특히, 서울 아파트 가격 상승으로 인해 영끌(영혼까지 끌어모아) 대출을 통한 주택 구매가 확산되면서 가계 부채가 급증했습니다. 한국은행은 금리를 인하하고 싶어도, 부동산 가격이 더 오를 것을 우려해 금리 인하를 쉽게 할 수 없는 상황에 처해 있습니다.

한국은행은 부동산 시장을 진정시키지 못하면 금리를 내릴 수 없는 딜레마에 빠져 있습니다. 이로 인해 경제 전반에 걸친 어려움이 지속되고 있으며, 고금리에 따른 자영업자들과 서민들의 고통은 계속되고 있습니다.

재건축 실패와 정책의 부작용

재건축 과정에서 정부가 지나치게 개입해 시장에 잘못된 신호를 보낸 것도 문제입니다. 예를 들어, 둔촌주공 재건축을 구제하려는 정부의 개입은 시장에 "정부가 문제를 해결해줄 것"이라는 잘못된 기대를 심어주었습니다. 그 결과, 사람들은 부동산 가격이 더 오를 것이라는 믿음을 갖게 되었고, 이는 다시 부동산 시장의 과열로 이어졌습니다.

또한, 최근 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 연기한 것도 부동산 시장에 자극을 주는 요인이 되었습니다. 정부는 부동산 시장을 진정시키기 위한 정책을 내놓고 있으나, 그 타이밍이 적절하지 못해 오히려 시장에 혼란을 주고 있습니다.

향후 전망과 제언

서울 부동산 시장은 경제 전반의 어려움과는 반대로 움직이며, 집값이 계속 오르는 현상을 보이고 있습니다. 이는 정부의 정책 부재와 잘못된 시그널에서 비롯된 문제이며, 앞으로도 계속해서 서울 부동산 가격이 오를 가능성이 큽니다.

이 상황에서 가장 우려되는 것은 고금리와 부동산 가격 상승의 악순환입니다. 금리를 인하하면 부동산 가격이 더 오를 것이고, 그렇다고 금리를 계속 유지하면 경제는 더욱 침체될 수밖에 없습니다. 따라서 정부는 좀 더 세밀한 정책과 강력한 대책을 통해 부동산 시장을 안정화하고, 동시에 경기 부양을 위한 적절한 대응을 해야 할 것입니다.

결론

지금 한국 경제는 내수 경기가 침체되고, 소매 판매가 감소하는 등 여러 가지 악재가 겹쳐져 있는 상황입니다. 하지만 이 와중에 서울 부동산 가격만 나홀로 급등하는 기현상이 나타나고 있습니다. 이는 정부의 정책과 수도권 집중화 현상에서 기인한 문제이며, 앞으로 이 문제를 해결하기 위해서는 보다 세밀하고 강력한 정책이 필요합니다.

정부가 지금처럼 부동산 시장을 과도하게 자극하는 정책을 지속한다면, 내수 경기는 더욱 침체될 것이며, 가계 부채 문제도 악화될 가능성이 큽니다. 따라서 시장의 신뢰를 회복하고, 부동산과 내수 경제 모두를 살릴 수 있는 정책 방향을 모색해야 할 때입니다.