상가 권리금도 상속된다? 건물주와 세입자 모두 꼭 알아야 할 핵심 포인트

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권리금, 단순한 '프리미엄' 아니다…상속 대상 되는 재산이다

상가 임대차 계약에서 흔히 등장하는 ‘권리금’. 이는 단순한 ‘프리미엄’이 아니라 법적 상속 대상이 되는 재산입니다. 상가에서 영업을 하다 그 자리를 새로운 세입자에게 넘길 때 받을 수 있는 돈이 바로 권리금인데, 이 권리금 역시 상속법의 적용을 받습니다. 그렇다면 세입자나 건물주가 사망한 경우, 권리금은 어떻게 처리될까요?

① 세입자가 사망한 경우 – 권리금은 상속인의 권리다

세입자가 사망했을 때, 그 권리와 의무는 모두 상속인에게 넘어갑니다. 즉,

• 상속인은 임대인과의 임대차 계약을 그대로 승계하게 되고,
• 계약 기간 동안 정상적으로 영업을 이어갈 수 있습니다.

계약이 종료되면 상속인은 세입자의 권리금 회수 기회 역시 보장받을 수 있습니다. 즉, 새로운 세입자와 권리금 계약을 체결한 뒤, 임대인과의 계약을 연장하거나 신규 계약을 체결함으로써 권리금을 회수할 수 있는 권리가 주어지는 것입니다.

다만 주의할 점은 다음과 같습니다:

• 기존 세입자가 3기 이상의 차임을 연체했다면, 임대인은 권리금 회수 기회를 거절할 수 있습니다.
• 신규 임차인이 보증금이나 월세를 감당할 자력이 없을 경우에도 권리금 보호는 배제될 수 있습니다.

② 건물주가 사망한 경우 – 계약은 여전히 유효하다

건물주가 사망했더라도 임대차 계약은 소멸하지 않습니다. 건물주의 상속인이 그 계약의 당사자가 되어 계약 기간 및 보증금 반환 의무를 승계하게 됩니다. 따라서, 세입자는 계약 기간 동안 안정적으로 영업을 지속할 수 있으며, 계약 종료 시 권리금 회수 기회도 보장받을 수 있습니다.

하지만 여기서 복잡한 문제가 하나 발생합니다. 만약 건물주가 사망한 후:

• 상속인이 ‘한정승인’ 또는 ‘상속포기’를 하게 되면,
• 실질적으로 세입자의 권리금 회수 기회가 무력화될 수 있습니다.

한정승인의 경우

상속인이 피상속인의 재산 범위 내에서만 채무를 책임지는 제도입니다. 따라서 보증금 반환 채무도 한정된 재산 내에서만 지급되므로, 권리금 문제보다는 보증금 회수 여부가 더 중요한 문제가 됩니다.

상속포기의 경우

상속인이 아무도 없는 상황이라면, ‘상속재산 관리인’을 선임해야 하며, 이 관리인을 통해 보증금 반환 또는 기타 채권 회수를 진행해야 합니다. 하지만 이 과정은 현실적으로 매우 복잡하고 시간도 오래 걸립니다.

결론: 권리금도 '상속 재산'이다…준비가 필요하다

상가 권리금은 단순히 개인 간의 약속이 아닌, 법적으로 보호받는 상속재산입니다. 따라서 다음과 같은 준비가 필요합니다:

• 세입자는 계약 종료 시점까지의 권리금 회수 시나리오를 항상 염두에 두어야 하며,
• 건물주 역시 상속 계획 시 임대차 계약 및 권리금 문제까지 포괄적으로 고려해야 합니다.

특히, 상속인이나 임대인이 계약상의 권리금 회수 기회를 무시하거나 방해하는 일이 없도록 사전에 법적 자문을 받아두는 것이 바람직합니다.

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