부동산을 팔았는데 종합소득세를 내라고? (간주 부동산 매매업)

일반인이 6개월 이내에 1회 이상 취득, 2회 이상 매도할 경우, 부동산 매매업자로 간주될 여지가 있습니다.

부동산 매매업자로 간주될 경우에는 부가세 및 종합소득세를 납부해야 합니다.
부가세는 공급가액의 10%, 종합소득세는 최대 45%의 누진세율이 적용됩니다.

부동산 매매업자로 간주되지 않기 위해서는 세무사와 상담하여 적절한 절차를 밟는 것이 중요합니다.

양도소득세의 의미

1. 서론

 

며칠 전 거래하는 세무사로부터 연락이 왔습니다. 이번 부동산 매도와 관련하여 양도소득세 이외에 종합소득세를 납부할 수도 있으니 주의하라는 내용이었습니다. 부동산을 매도해서 양도소득세를 납부했는데 왜 또 종합소득세를 납부할 수 있는지 처음에는 의아했지만, 설명을 들어보니 이해가 되었습니다. 관련하여 어떤 경우에 양도소득세 외에 종합소득세를 납부하게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

2. 양도소득세의 의미

 

부동산을 매수하여 매도한 경우, 우리는 국가에 정확히 말하면 국세청에 양도소득세를 신고하여 납부하게 됩니다. 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

부동산이라 하면, 토지와 건물을 의미하며, 건물에는 우리가 생각하는 아파트, 빌라, 오피스텔, 사무실, 상가 등 모든 주거용, 상업용 부동산을 의미합니다. 이 토지와 건물에는 무허가, 미등기 건물도 과세 대상에 포함됩니다. 양도소득세의 과세 대상은 부동산에 한정되지 않습니다. 주식, 파생상품, 신탁수익권 등이 포함되나 이는 다음에 알아보도록 하겠습니다.

 

양도라 하면, 매매를 포함하는 넓은 의미입니다. 양도에는 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록과 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 그러나 배우자 또는 직계존비속 간(부모와 자식 간) 매매로 양도하였으면 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

 

 

3. 양도소득세 비과세 또는 감면

 

이러한 양도소득세는 조세 정책적 목적으로 비과세 하거나 감면되는 경우가 있습니다. 즉 정부 정책으로 양도소득세를 깎아주거나 안 내도 되는 경우가 있다는 의미입니다. 이러한 정부 정책은 자주 바뀌기 때문에 양도소득세를 내야 하는 시점, 즉 부동산 매도가 이루어지는 시점에서 국세청 사이트나, 세무사를 통해 꼭 확인해야 합니다.

 

2023년 5월 현재, 비과세 되는 경우는 다음과 같습니다. 1세대가 양도일 현재 국내에 11 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만 양도 당시 실지 거래액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다. 또한 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

4. 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등「소득세법 시행령」 개정 ('22.5.8.」 개정('22.5.8. 및 '23.1.12. 기획재정부 보도자료 참고)

 

2022년, 윤석열 정부 들어서서 기준금리가 상승하고, 긴축완화 정책으로 돌아서면서 부동산 가격이 하락하기 시작했습니다. 이에 기존 정부에서 다주택자에 대한 양도소득세를 중과하던 내용이 일부 변경되어 완화되었습니다.

 

종전에는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과를 제외하는 조항에 보유기간 2년 이상 주택을 양도하는 경우를 추가했습니다. 따라서 다주택자라도 조정지역 내에서 2년 이상 주택을 보유하다가 매도했다면, 기본세율만 적용받게 됩니다.

 

 

5. 빈번한 주택 거래시 부가세 및 종합소득세 납부 가능성

 

양도소득세 외에 부가세 및 종합소득세를 납부해야 하는 경우는 과세당국이 납세자를 부동산 매매업자로 간주하는 경우입니다. 6개월에 1회 이상 취득, 2회 이상 매도시 부동산 매매업자로 간주될 가능성이 높습니다. 부동산 매매업자로 간주될 경우 과세당국은 부가세와 종합소득세를 과세합니다. 양도세는 양도차익이 없으면 과세하지 않지만, 부가세는 공급가액의 10%를 과세하기 때문에 양도차익이 없어도 세금을 내야 합니다. 종합소득세도 최고 45%의 누진세율을 적용하기 때문에 기존 소득과 합산하면 상당한 부담이 될 수 있습니다.

 

부동산 매매업으로 등록하지 않더라도 거래 빈도가 잦으면 국세청은 사업상의 목적이 있는 것으로 간주해 부동산 매매업으로 볼 수 있습니다. 부가가치세법 시행규칙에 따르면 부동산 매매업으로 간주하는 기준은 부동산 매매업으로 사업자 등록을 내고 주택을 거래하는 경우, 사업상의 목적으로 6개월(1월 1일∼6월 30일 또는 7월 1일∼12월 31일) 중 한 번 이상 부동산을 사고 두 번 이상 파는 경우입니다.

 

다만 거래 횟수가 더 적더라도 사업상 목적이 있다고 판단되면 부가세를 과세할 수 있습니다. 법원은 부동산을 팔 때 사업소득인지 양도소득인지에 관해 납세자와 과세당국 간 다툼이 생기는 경우 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 상대방 등에 비춰 수익을 목적으로 하는지 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려해 판단하고 있습니다.

 

부가세 및 종합소득세 납부는 부동산 매도 시가 아니라, 다음 해 5월 양도소득세 확정신고 후에 부과될 수 있습니다. 또한 기 납부한 양도소득세와 종합소득세를 모두 납부하는 것이 아니라, 부과된 종합소득세에서 기 납부한 양도소득세를 뺀 금액을 납부하게 됩니다. 부동산 매매사업자로 간주될 경우 부동산 매매에 따른 양도차익은 사업소득으로 간주되기 때문에 일반세율을 적용받게 된다는 점에서 차이가 있습니다.

 

 

6. 결론

 

부동산 매매업자로 간주할지 말지는 과세당국에 달려 있습니다. 다만 위에서 말씀드린 바와 같이 부동산 단기투자를 하거나 매매차익을 얻기 위해 자주 거래하는 경우 6개월 내 1회 이상 취득, 2회 이상 매도시 매매업자로 간주될 확률이 높아집니다. 부동산 매매업자로 등록되어 있지 않더라도 이런 잦은 매매의 경우에는 나중에 생각지도 못하는 세금폭탄을 맞을 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 특히 이런 세금들은 개인의 근로소득과 합쳐지면 생각보다 큰 금액이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

세금 문제는 단순하지 않습니다. 일단 용어 자체가 어렵고, 개인이 처한 상황에 따라 중과 또는 비과세, 감면되는 경우들이 모두 다르기 때문에 되도록이면 세무사를 통한 상담을 추천해 드립니다. 비용이 부담된다면, 행정안전부에서 운영하는 마을 세무사에게 문의하는 것도 좋은 방법이 될 것입니다. 양도소득세 신고 관련세무사 비용은 일반적으로 건당 약 10~15만 원 정도이며, 양도소득세 산정 시 전액 비용 처리됩니다.

 

 

마을 세무사 찾기

https://www.mois.go.kr/frt/sub/a06/b07/selectVTAList2.do

행정안전부> 업무안내> 지방재정경제실> 마을세무사

 

 

참고 자료

 

국세청 양도소득세 

국세청

국세청 종합소득세 

국세청

세무톡, 2018.8.27, 잦은 주택거래, 부가세 + 종합소득세 같이 납부한다

세무톡 - 쉽고 간편한 세무업무

소셜포커스, 조봉현 세무사, 양도소득세 어떻게 계산하나

양도소득세 계산 어떻게 하나? [2] - 소셜포커스(SocialFocus)