역전세에 대처하는 임대인의 현실적인 전략방안

요즘 낮아진 전세가 때문에 많은 임대인 분들이 잠 못 이루는 밤을 보내고 있습니다. 부동산 가격은 국가의 경제성장, 물가상승율, 금리 등의 요인으로 일정한 범위내에서 등락을 반복하며 우 상향하는 것이 일반적입니다.

 

그러나 2022년 미국의 급격한 금리인상 – 기준금리를 0%에서 1년 6개월만에 5.25%까지 – 으로 인한 부동산 가격의 하락, 전세 가격의 하락은 매우 이례적인 상황일 것입니다.

 

여러가지 경제적인 전망이 나오고 있지만, 임대인들은 계약이 만료되는 전세계약에 대해 어떻게 해서 든지 자금을 마련해서 전세금을 돌려주려고 하고 있지만, 대외적 환경이 쉽지는 않습니다.

 

아래에서는 현재 처한 상황에서 전세금 반환을 위한 현실적인 방법들을 정리해 봤습니다.

 

임대인과 임차인의 심리 분석

대부분의 선량한 임대인이라면 임대차 기간이 종료되기 이전에 낮아진 전세 보증금을 돌려주기 위해 모든 노력을 기울 일 것입니다. 매일 반복되는 전세사기에 대한 뉴스도 임대인의 심리를 자극하고 있습니다.

 

임차인 또한 전세보증금을 돌려받지 못할 까봐 매우 신경이 날카로운 상태입니다. 그래서 새로운 집을 알아보기 위해 부동산이나 인터넷을 검색해 보면, 전세금은 낮아졌지만, 월세를 최고가를 찍고 있습니다. 너도 나도 월세만 찾다 보니 월세금액은 계속 상승하고 있는 추세입니다. 임차인 입장에서도 무조건 월세만 고집할 수도 없습니다.

 

더군다나, 임차 보증금을 돌려받지 못해 경매절차를 이용할 경우 생각보다 비용과 시간이 많이 들어갑니다. 먼저 임차권 등기를 한 후 임대차 계약 종료후에 경매 절차를 신청할 경우, 짧게는 6개월, 길게는 1년이상이 소요됩니다. 법원 접수, 감정평가, 경매 개시, 경락 결정. 낙찰이 쉽다면 빨리 끝나겠지만, 그렇지 않을 경우 계속해서 시간이 흘러 갈 수 있습니다.

 

오히려 임차인이 임대인보다 심리적으로 더 쫓기는 입장에 있을 수도 있습니다.

 

일반적인 임대인의 역전세 대처 전략

대부분의 임대인이 임차인으로 받은 전세금을 예금 통장에 예금하지는 않습니다. 여러가지 이유로 이 자금을 투자하거나 대출금 상환에 이용했을 것입니다. 이러한 상황에서 기존 전세금보다 훨씬 낮은 가격에 전세시세가 형성되면 임대인은 차액을 마련하기 위해 대출을 먼저 생각합니다.

 

가장 최악의 수: 사채, 고금리

차액을 마련하기 위한 방법 중 가장 안 좋은 방법은 1금융권 이외에 10% 이상의 높은 금리로 대출을 받는 방법입니다. 특히 사채를 이용하는 방법은 최악중의 최악입니다. 차라리 경매를 진행하는 것이 나을 것입니다.

 

계약갱신청구권 사용

융통한 전세 반환 자금을 지급하면서 기존 임차인과 또다시 계약을 체결할 경우 계약갱신청구권을 사용하는 것은 좋지 않습니다. 기존 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우, 임차인은 언제든지 나가고 싶을 때 임대인에게 3개월 전에 통보하고 이사할 수 있습니다.

 

이 경우에는 기존 임차인과 전세계약을 체결하더라도 전세금액의 변동을 이유로 신규 계약을 체결해야 합니다. 그러면 2년간 임대차 계약을 다시 체결할 일은 없습니다.

 

차액에 대한 이자 지급

다음으로 부족한 전세금만큼을 임차인에게 이자를 지급하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 예를 들어 부족 전세자금이 1억원이라면 이 금액에 대한 이자를 임차인에게 지급하는 방법입니다. 물론 임차인이 동의해야 합니다.

 

임대인에게 사정을 설명하고, 은행에서 빌리는 금액에 대한 이자금액 이상을 임차인에게 지급한다면, 임차인 입장에서도 그다지 손해 보는 것은 아닙니다. 평균적인 대출금리를 감안해서 7%를 상정한다며, 임차인은 2년간 1,400만원, 매월 약 58만원을 임대인으로부터 지급받게 됩니다.

 

임차인이 매월 지급받은 것을 거부한다면, 2년간 이자 금액을 한 번에 목돈으로 지급하는 방법도 있습니다. 매월 58만원을 받는 것보다는 1,400만원을 일시불로 받는 것이 매력적이기 때문입니다.

 

대출받을 수 있다면, 이번 기회에 전세를 월세로 전환

전세가가 하락을 멈추고 상승으로 가기까지는 시간이 걸릴 것 같습니다. 하지만 현재 월세는 최고가를 찍고 있습니다. 만약 7월부터 DSR규제가 풀린다면, 대출을 받아 전세를 월세로 전환하는 방법도 매우 훌륭한 방법입니다.

 

매도

가격을 낮춰서 목적 부동산을 매도하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다. 서울 일부 지역 및 경기도 일부 지역에서는 급매물이 소진되면서 매매가는 조금씩 상승하는 경향을 보이고 있습니다. 이번 기회에 임대수익이 좋지 않은 부동산을 정리하는 기회로 매도를 생각해 볼 수 있습니다.

 

임대인 거주 주택 이용

만약 현재 임대인이 살고 있는 집이 자가라면 전세를 주고, 자신은 일시적으로 월세를 사는 방법을 생각할 수 있습니다. 현재 전세를 살고 있다면, 월세로 이사하고, 반환 받은 전세보증금을 이용하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

 

최종 정리

이상으로 역전세에 대처하는 현실적인 몇 가지 방법을 생각해 봤습니다. 가장 좋은 방법은 임차인을 설득해서 새로운 전세계약을 체결하면서 차액을 일시불 또는 매월 이자를 지급하는 방법으로 보입니다. 하지만 이는 임차인의 동의가 필수적인 것으로 임대인의 노력이 필요합니다.